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杠杆游戏|深圳楼市大动作不断！其他城市会跟吗？房价何去何从

杠杆游戏|深圳楼市大动作不断！其他城市会跟吗？房价何去何从

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【杠杆游戏|深圳楼市大动作不断！其他城市会跟吗？房价何去何从】杠杆游戏|深圳楼市大动作不断！其他城市会跟吗？房价何去何从

摘要：鸡肋（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银
最近这段时间 ， 楼市的各种动作不断 ， 最引人注目的是深圳 。
前不久 ， 深圳市市规划和自然资源局、市住房建设局联合发布了关于停止商务公寓审批的通知 。
中介们是最先反应过来的 ， 很快打出了“绝版”“买一套少一套”的旗号 ， 眼看就要凉凉的公寓 ， 一下子好像成为了“抢手”的香饽饽 。
紧接着 ， 自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》 。
其中特别提出 ， 支持深圳深化自然资源领域改革探索 ， 充分发挥深圳“双区叠加”优势 ， 并专门针对深圳列出了几条与扩大土地自主管理权限、增加建设用地相关的探索事项 。
直辖、扩容动静太大 ， 上面自然要慎重 。 这个礼包看上去不起眼 ， 杠杆游戏认为反而更实在 ， 可操作性也更强 。
对用地如此短缺的深圳来说 ， 未来或将在更大的范畴内获得土地统筹空间 。 这当然是大利好 。
对于停批公寓 ， 如易居研究院智库中心研究总监严跃表示的：深圳决定停批商务公寓用地 ， 其实更多的是从土地供应角度来考虑 。 “实际上 ， 目前深圳的用地市场仍比较紧缺 ， 在土地供应层面压力较大 ， 所以客观来讲 ， 此次新规是通过一部分的管控来释放土地 ， 进而增加用地资源；同时也是防范开发商过多地去做商务公寓项目来回避限购 。 ”
毫无疑问 ， 深圳太小了 。 深圳的袖珍和拥挤 ， 很容易让人得出结论：正是由于深圳小 ， 才没地方开发房地产 ， 因此推高了房价 。

深圳人口密度确实远大于北上广 ， 这是土地供需紧张的基础 。 但根本问题不是深圳没有土地 ， 而是土地没有用在住房上 。
根据证券时报的统计：过去十年 ， 深圳住宅用地成交面积为431.5万平米 ， 位居国内103个城市的倒数第4 ， 不到北京10% ， 上海5.8% 。
深圳居住用地占整个城市面积只有11% 。 放眼那些全球城市 ， 人家纽约、伦敦、东京的这个指标都超过50% 。
如此变态的占比 ， 仅比香港的8%高一点 。 香港的房价 ， 不用杠杆地产多说了吧？深圳这方面总不会以香港为师吧？
据21世纪经济报道了解 ， 深圳已经在有意加大居住用地供给 ， 2020年全市计划供应居住用地293.2公顷 ， 对比2019年计划供应的150公顷增加了近一倍 。
如何增加和盘活更多的建设用地 ， 仍是深圳需要思考的重要问题 。
《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》单独给深圳列出了一系列探索事项 。
值得注意的是 ， 如今房地产存量时代 ， 公寓市场方面 ， 近年各地都有明显收紧趋势 。 早在2017年 ， 四大一线城市就同时出台政策全面打压公寓产品 ， 矛头都指向公寓的住宅化设计倾向；而2019年佛山某楼盘也因类似问题遭遇业主维权和央视曝光 。

再加上深圳又宣布停止审批公寓 ， 再次说明公寓这种擦边球产品政策风险非常大 。 已经买到手的 ， 也可能存在变数 。 比如广州330新政之前规定的只能企业法人交易 ， 比如上海2017年调控版本的必须恢复商办功能才允许交易（要拆掉厕所、厨房） 。
总体而言 ， 公寓投资远比住宅要复杂 。
无论是市区的公寓还是打造的养老、海景房、江景房公寓 ， 都同样是深坑 ， 真正适合的购买者很少 。
一来 ， 产权时间40年 ， 且无法享受买房落户、教育等附加价值 。
二来 ， 贷款通常仅为10年 ， 持有成本大大提高 。
三是 ， 要着急用钱 ， 抵押上不及住宅受认可 ， 转手税费还高 。
最要命的是上涨空间 ， 即便是行情大好的时候 ， 公寓的涨幅也十分有限 ， 谁买谁知道……
而且 ， 这一次是深圳在变 ， 作为楼市政策风向标 ， 政策响应速度最快 ， 出台也频繁的城市 。 深圳的出拳无疑具有重要的示范意义 ， 其他还没有跟进的城市 ， 都需要留神 。
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