公募reits|限制放松、收益可期 公募REITs万亿市场如何掘金( 二 )
不过亦可看到 ， 4%的收益率已显著高于10年期国债收益率和股票派息率 ， 因此基础设施REITs具备一定的投资价值 。
“从鹏华前海万科REITs过去5年的运行情况来看 ， 投资者对于收益情况是比较满意的 ， 投资体验也非常好 。 ”8月9日 ， 鹏华基金副总裁邢彪表示 。
2015年发行的鹏华前海万科REITs ， 是在此前监管法律框架下推出的在功能上与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的“类REITs”产品 ， 也是国内首只在封闭期内投资目标公司股权、以获取商业物业租金收益为目标的公募基金 。
第一财经注意到 ， 《指引》正式稿更是为了提高收益率 ， 放松了杠杆率的限制 。
《指引》对基金负债限制有明显放松 ， 由“借款总额不得超过基金资产的20%”变更为“基金总资产不得超过基金净资产的140%” ， 杠杆率上限由20%进一步提升至28.57% ， 不过依旧低于海外REITs项目45%的负债限度 。
周岳认为 ， 负债资金用途新增项目收购 ， 由于基金派息后基本没有留存收益 ， 因此收购项目依靠负债和扩募 ， 负债限制放开后 ， 基金管理人对资产主动管理的可操作空间显著改善 ， 有利于基金及时补充优质项目以提升投资者收益 。
也有业内人士建议 ， 原始权益人可以在一定程度上考虑投资者的培育和市场建设 ， 在发行时的定价上适度给予空间 ， 以便二级市场能有更好的表现 ， 吸引更多投资者参与 。
“对于投资者来说 ， 公募REITs的投资就相当于基础设施资产的IPO ， 投资价值还是比较大的 。 ”上述ABS业内人士认为 ， 投资者也需要关注定价、成长性、运营管理水平及各类风险因素等 。
“即便是商业地产行业 ， 境内有效的市场跟踪数据也非常稀缺 ， 更不论基础设施行业 。 行业透明度和跟踪数据质量的提升 ， 长期来看有助于提升对REITs板块的认知和估值水平 ， 但短期欠缺是否会对定价造成明显影响有待观察 。 ”长城证券也分析称 。
【公募reits|限制放松、收益可期 公募REITs万亿市场如何掘金】
（责任编辑：李佳佳 HN153）
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