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成都房神|成都楼市：穷人买不起，富人瞧不上，老破大越来越难卖了

成都房神|成都楼市：穷人买不起，富人瞧不上，老破大越来越难卖了


这是成都房神 ， 全国唯一能带领你落地实操的房产专家 。 至今 ， 成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年 。

房神不像其他自媒体房产专家什么的 ， 含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验 。
以下精选问答内容选自粉丝提问
提问：房神 ， 有个问题想咨询下 ， 我看到上海的很多老破大流动性很好 ， 为什么成都老破大就流动性不好呢？
回答：只有强一线城市有老破市场 ， 因为一线人口多 ， 新房供给少 ， 新移民因为预算原因可能会委屈买老房子 。 而二三线城市绝对不推荐买老破大 ， 相对不推荐买老破小（除非学区） 。
所以挑房子别单看房龄 ， 具体还要看房子的外立面保养程度 ， 和小区物业维护好坏 。 我在成都看到很多房子 ， 03年的 ， 就感觉已经很老了 ， 这种房子就算老破了 。 一线城市看到00年以前的房子 ， 品相还非常好 ， 这种就不算老破旧 。
提问:房神您好 ， 我们现在考虑在成都投资第二套房 ， 因为首付要六成以上 ， 所以只能考 ， 虑总价150w之内的房子 ， 新房我们看了双流东升那边的房子 ， 富豪三花里城和明城购物中心两个楼盘 ， 二手房主要在看建设路蓝光coco和首创的房子 ， 想请问您比较看好哪种方式呢?或者有没有其他更好的选择 ， 现在上浮20个点的利率还有必要买房吗?谢谢 。
回答：目前因为绝大多数都是高价地 ， 如果你摇不中高性价比的新盘的话 ， 投资最好选二手!
因为你是投资 ， 没必要有什么新房情节 ， 无论你买的是新房还是二手房 ， 下一次再卖 ， 都统是二手房 。 而且新房到交房还需要一段时间 。 二手房建议你对比一下小区的租金两个同价格楼盘 ， 选租金高的 ， 偏南边和中心城区小户型套2 ， 不仅租得起价格 ， 未来卖也卖得起价 ， 流动性也高 。
利润的高低 ， 最终只取决于三块因素：
1.买入时的单价 ， 预计卖出时的单价 ， 面积；
2.杠杆的高低；
3.最后才是融资的成本（利率） 。
为什么我们喜欢看地段 ， 楼龄 ， 户型？无非就是看现在的价格笋不笋 ， 以后能卖多少钱 。 杠杆越高 ， 盈利（亏损）速度越快 。
当大多数人还在担心如何解决月供而拒绝高杠杆的时候 ， 你可以通过打造正现金流来获得比别人高数倍的杠杆 ， 实现超车 。
为什么我们说利率不敏感？因为相比房子的涨幅 ， 无论是6%的信用贷和抵押贷还是12%的随借随还 ， 都是微不足道 ， 更不用说4.9%的最低按揭率和5.88%的上浮利率了 。
买房的利润=（卖出单价-买入单价）*面积*杠杆倍数-融资成本
提问：新人首问：房神你好 ， 本人做小额贷款公司的 ， 手上的资金短期还收不回来 ， 最近想趁市场低迷的情况看能不能淘笋 ， 但手上资金不足 ， 本人成都有一套房市值110 ， 银行贷款还差10几没还清 ， 还在平安做了二押 ， 这样的情况如果做垫资再抵押 ， 会比较好吗？还有什么办法能套到资金出来？你说的零首付零月供是怎么实现？
回答：你好 ， 二押的利率太高了 ， 一般不推荐 。成都这套房尾款只剩10+ ， 截断抵押是最好的 。 利率更低 ， 年限更长 ， 能选择的贷款产品也更多 。只能先垫资出来再抵押 。二手淘笋盘 ， 配合gpgd做0首付 ， 甚至负首付 。之前经历过几套 。
举个例子:
淘一套200平的大户型 ， 大户型单价一般都是市场价的8折左右 ， 配合gpgd ， 贷款基本可以覆盖首付 。再做分割出租 ， 200平最多可以分割10个房间 ， 或者花点钱做北欧软装做民宿 ， 租金基本可以抵月供 。旅游城市 ， 租金抵月供完全没问题 。 重点是选筹 。大面积低单价流派基本放弃流动性 ， 至少持有3-5年以上 ， 收益巨大 。 空手套白狼 。
提问:房神您好!非常感谢百忙之中能解答下 。 我想咨询 ， 就是95万左右 ， 主城区刚需二手小套二 。 看到您之前对其他小伙伴的回答 ， 提及了美立方 ， 蓝光coco国际 ， 我也去认真看了这些房子 ， 说实话 ， 挺心动的 。
又看了下周围 ， 看到了驷马桥领都(14年)的二手房 ， 就户型价格都比较心仪 。 还有关注的就是南边的东润风尚(06年) ， 沙河上二期(13年) ， 九眼桥的东方桂苑(06年) 。 在这些小区或者您了解到的小区中 ， 有什么比较推荐的么?
对于买房子 ， 我想的就是保值 ， 能升值最好 。 想听听您的意见?看到你说 ， 北方也会发展 ， 只是时间问题 。 大家都在买南边、东边房子 ， 内心还是有点小犹豫 。
回答：我说买北边的前提是 ， 比其他区域同品质的盘;价格要便宜 。 南边肯定发展要更好一些 ， 北边未来会有发展 ， 不过目前看需要一个比较长的时间 。 如果你现在预算不高 ， 肯定不要选择南面 。 保值的话 ， 上面的这些盘其实都可以 ， 这些盘总价低 ， 未来流动性都不错 ， 你比较心仪领都的话 ， 价格合适可以买 ， 毕竟自住多少还是要考虑舒适度 。


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