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长江商报|改善拿地结构权益比超70%，旭辉控股前七月销售超千亿( 二 )


2019年全年新增土储权益比为65% ， 新增货值并表比例为76% ， 今年其拿地权益比的上升趋势更加明显了 。 今年前4个月 ， 旭辉一共花了142亿元拿了16幅土地 ， 拿地权益比提高至近九成 。
旭辉要求2020年-2022年拿地权益比例达到65%-70% ， 到2022年存量土储权益比例要达到65%左右；合约销售权益比未来三年内要从55%升至65% 。
国际知名机构野村证券表示 ， 旭辉持有大量一线及二线核心区域的土地储备 ， 在高销售现金回流与稳健的土地收购之下 ， 公司可维持高资产周转模式 。 富瑞也认为 ， 旭辉在今年前5月储备了大量优质的高权益土地 ， 将有助于强化公司中期盈利前景 。
在拿地上进一步提升自我话语权的同时开拓多元化拿地模式 。 旭辉集团董事长林中林中表示 ， 旭辉未来一半的新增货值都要来自于多元化拿地 。
2019年新增货值中 ， 旭辉通过合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的占33% 。 得益于此 ， 公司新增土储的平均楼板价由2018年的6199元/平降至5425元/平 。 未来逐步提升至50% ， 多元化拿地是有效提升土储的权益比重、降低土地成本的方式之一 ， 确保公司未来几年毛利率、净利率的稳定 。
2020年旭辉在“多元化拿地”的落实上更进一步 。 前4个月 ， 旭辉多元化拿地项目多达7个 ， 分别位于上海、青岛、长沙、重庆和洛阳 ， 拿地权益货值占比超过七成 ， 合计新增货值158亿元 。 其中青岛即墨和洛阳的新增地块为一二级联动项目 ， 长沙及重庆的项目则通过收并购获取 。
截至2019年期末 ， 旭辉的总土储面积是6540万平方米 ， 总货值9880亿 ， 权益占比为65% ， 土储规模适当 ， 能够支撑未来2-3年的发展；2020年可售货值3800亿元 ， 其中89%位于有人口持续导入的一、二线及准二线城市 。
稳扩张降负债调整组织架构变革
稳健的债务结构是房企健康发展的基石 。 快速开疆拓土的旭辉始终关注规模与利润之间的平衡 ， 坚守“财务铁三角”的策略 。
从2015年到2019年 ， 旭辉经过五年的增长 ， 成功迈进2000亿元房企大营 ， 期间公司资产负债率始终维持稳定 ， 净负债率一直维持在70%以下 。 2019年末 ， 旭辉总资产3227.0亿 ， 总负债2554.8亿 ， 资产负债率79.2% ， 较2018年末下降0.3个百分点 。
同时 ， 公司降低融资、拿地成本 。 2019年全年 ， 公司净负债率68.5% ， 加权平均融资成本仅6.0% ， 在同规模房企中表现出色 。 净负债率较低归功于持续暴涨的少数股东权益 。 2014年到2019年 ， 少数股东权益增长42倍 ， 年复合增长率111.3% ， 远高于同期归母股东权益25.8%的增长率 。
旭辉以多种方式持续优化财务结构 。 5月27日 ， 旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元 ， 利率最低3.8% 。 该笔债券利率不仅创下了旭辉公司债发行历史利率新低 ， 更标志着公司今年进一步降低融资成本、优化债务结构的重要一步 。
旭辉控股CFO杨欣表示 ， 今年开年以来 ， 旭辉相继以较低利率完成数笔融资 ， 相信年内平均融资成本有望进一步走低 。 他同时表示 ， 旭辉将继续严控债务规模与资金成本 ， 同时不断优化债务结构 ， 为企业发展“高筑墙、广积粮” 。
今年来 ， 12家房企大手笔调整组织架构 ， 旭辉适应行业变化趋势 ， 持续推进组织变革、区域深耕 。 2019年先后成立西南、江苏区域集团 ， 又在今年初成立华北区域集团 ， 并推动太原城市公司并入西北区域 。 2019年 ， 旭辉7大区域集团贡献销售均超百亿元 ， 江苏、浙江区域集团销售更突破300亿元 。 同时 ， 区域深耕有效提升了管控效率 ， 节约了管理成本 ， 区域集团的未来增长值得期待 。
从目前看 ， 旭辉的人才和组织架构并非是为了转型需要 ， 而依然是为做强地产主业服务 。 “旭辉未来几年的地产主业要保持一定比例的增长速度 。 随着主业扩大之后 ， 会沿着纵向的产业链和横向的价值链发展房地产+ ， 旭辉至少还要再过十年才会思考第二主业 。 ”在旭辉集团董事长林中的设想里 ， 第二主业至少要有1000亿元以上的营收规模 。


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