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鹭岛生活志|厦门上榜！2020年房地产最具投资价值50城出炉( 二 )


此外 ， 宁波实力也不容小觑 ， 人口增量居于全国第四位 ， 即使剔除自然增长 ， 2019年宁波常住人口机械增量已接近30万 ， 成为浙江省内人口增长的又一极点 ， 加上浙北城市民营企业发达、购买力强 ， 综合投资前景较优 ， 综合排名由20位上升至10位 ， 成为二线城市中最具潜力的黑马 。

??表：2014年至2019年人口年均增量较高的典型城市（单位：万人）

??数据来源：各城市2019年统计公报、2019年城市统计年鉴04
50城潜在库存去化周期达3.4年
土地成交造成的潜在库存作为衡量城市发展的中长期指标 ， 将直接影响未来城市量价走势和企业的投资策略 。
对比近三年土地成交量与年均商品房成交来看 ， 50城近三年平均土地成交规模在1500万平方米左右 ， 50城潜在库存平均去化周期达3.4年 ， 接近半数城市去化维持均值之下 ， 保持安全区间内 ， 潜在库存风险不大 。
典型如太原、徐州、丽水、金华等短期潜在库存积压较大、去化较慢的城市 ， 其中太原、徐州近三年潜在库存去化达到8年以上 ， 远高于其他城市 。 此外 ， 金华、丽水等城市 ， 潜在库存较大的风险主要来自市场内部波动 ， 去化速度风险更值得警惕 。
对于房企布局而言 ， 土地充足意味着可选地块较多 ， 但同样面临竞争激烈的局面、需求下滑的巨大风险 。
图：50城市近三年平均土地成交与土地去化周期（单位：万平方米、年）


??数据来源：CRIC2020年一季度全国市场销售受到重创 ， 各城市消化周期短期内上涨至高位 。 2019年末 ， 大部分重点城市的商品住宅去化周期都在18个月以内 ， 消化周期普遍相对健康 。 消化周期在18个月以上的城市中 ， 除长春、衢州两市2019年4季度商品住宅月销量走低以外 ， 其他城市整体向好 ， 北京、厦门这样的热点城市更是需求动力旺盛 ， 依然可以长期看好 。
南京、武汉、杭州和南宁四市的消化周期不足6个月 ， 未来市场整体或局部将较大可能面临供不应求情况 ， 一方面是价格上涨动力支撑足 ， 另一方面开发商去化压力风险较小 。
表：截止至2019年末重点城市商品房消化周期情况

数据来源：去化周期按近3个月销量均值计算 ， CRIC

结合城市的投资前景排行来看 ， 大多数跻身TOP50的城市土地去化周期都在5年以下 ， 去化周期也多在18个月以下 。 对于大多数城市而言 ， 适度的库存压力和去化速度 ， 韧性较佳的市场是城市前景排名居于前列的必要条件之一 。
长三角一体化区域和粤港澳大湾区 ， 其库存压力较轻 ， 典型如杭州、合肥、长沙、南宁等核心一二线城市 。 这些城市近三年土地成交量维持在1000-2000万平方米之间 ， 土地供应相较充足 ， 房企拿地的机会较多；且这些城市潜在库存去化周期普遍在3年以下 ， 库存压力明显较轻 。
部分长三角的三四线潜在库存压力不大 ， 但三四线行情衰退和疫情导致的需求不振 ， 这些城市压力更多的是来自内部市场波动的风险 。 例如绍兴、台州等均保持在3年以下 ， 房地产投资前景排行均明显下滑 ， 分别由31、36降至44、47位 ， 下降位次均超10 。
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人口扩张提升城市竞争力
1、一线城市：今年拿地机会相对较多
一线城市对流动人口的吸引力远超出二三线城市 ， 外来人口的大量涌入也为一线城市带了充足的购房需求 ， 供不应求之下 ， 一线城市的房价持续高企 ， 居民购房压力也一直处于高位 。

??居民购房压力明显增加之下 ， 以广州为例 ， 即使2019年末 ， 多区放松人才政策刺激市场 ， 但其商品住宅成交量同比上一年仍下跌了7% 。 2019年北京、上海和深圳的商品住宅成交量均较上一年明显上涨 ， 其中北京和深圳的涨幅更是超过了3成 。图：2018年~2020年6月一线城市商品住宅成交面积情况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC

尽管一线城市调控仍然高度趋严 ， 但其市场容量的增长空间及市场抗风险能力仍高于其他城市；近年来为了缓解供求不平衡、稳定房价 ， 一线城市土地供应力度不断加强 ， 特别是今年在疫情影响之下 ， 各城市优质土地的供应力度也均超以往 。
2、二线城市：产业经济助力人口增量居前
在人才政策的持续利好下 ， 12个城市的2019年常住人口增量超过10万 ， 其中杭州、宁波的人口增量更是高达30万以上 ， 杭州更是以55万人高增长位于全国首位 。
当人才大战进入下半场 ， 城市经济产业发展环境才是“引人大战”中最为关键的制胜因素 ， 而杭州、宁波等东部城市在产业发展上无疑是领先于中西部城市的 ， 因此常住人口增长也得以保持较快的增长速度 。
二线城市10个投资前景涨幅最大的城市是就是人口增量十分显著的宁波 ， 排名相比去年提升了10位 ， 升至第20位 。 排名下跌的有4个城市 ， 其中厦门下降得最多 ， 相比2018年下降了14个名次 ， 主要是因为厦门房价近两年增长较快 ， 房价收入比过高 ， 是购房压力最大的城市 。
表：2019年常住人口增量TOP10二线城市（单位：万人）

数据来源：2019年各城市统计公报

3、三四线城市：长三角城市投资前景最佳


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