马跃成|“小产权房”的风险何在？
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“小产权房”背后有哪些问题？
大家其实都知道小产权房不受法律保护 ， 但是 ， 买小产权房的人还是很多 。 现在 ， 差不多20多年过去了 ， 小产权房的地位没变 ， 但是处理起来的难度可是更大了 。 小产权的问题 ， 说到底就是一个房价的问题 ， 如果房价没有这么高 ， 谁还冒着风险买小产权房？所以 ， 解决小产权房的出路也应该从降房价开始 ， 但是 ， 降房价的难度却是也太难了 ， 似乎是不可能的程度 。 这么多年 ， 查处小产权房的问题 ， 都是从处理买房人的角度出发 ， 一些地区拆除了一些小产权房 ， 也是让买房人血本无归 。 但是 ， 并没有遏制住开发商搞小产权房的冲动 。
我们一般都认为 ， 购买小产权房是因为买不起大产权 ， 因为房价太高承受不住 ， 所以小产权房成就了低收入人群的置业梦想 。 不过 ， 在北京的调查发现 ， 事实并非如此 ， 调查者发现 ， 除通州个别项目外 ， 购买小产权房的人多是为了“第二居所”而购房 ， 甚至是为了住“别墅” ， 冒险买小产权房 。 换句话说 ， 在北京 ， 购买小产权房的人多数不是“买不起房子的没钱人” ， 而是在城里有房、有车的“有钱、有闲人” 。 这个调查应该具有可靠性 ， 我们在平常活动中 ， 也能发现在浅山地带住别墅的 ， 都有不止一套房子 。 并且这些别墅区 ， 还有很多房子闲置 ， 很多年也没有人住 。 此外 ， 在北京买一般小产权房的 ， 也有一些外地的投资者 ， 他们投资大产权房 ， 可能各种原因 ， 不能购房 ， 又想在北京留一套房备用 ， 就买了小产权房 。 但是 ， 真正刚需的北漂们 ， 反倒是都到河北这几个环京楼市买房去了 。
北京这个情况 ， 和外地有些不一样 ， 很多地区的小产权房和大产权房概念不清 ， 买房的人并不是很清楚这个问题 。 并且都是根据城市化发展起来的 ， 具体按照什么身份立项的 ， 很多购房人并不懂 ， 这也为小产权房发展制造了条件 。 小产权房的形成很复杂 ， 有的是合理不合法 ， 有的是合理合法 ， 但是手续不齐 。 所谓的小产权房 ， 根本上就是没有经过国有土地转换这个环节 ， 这是一个标准答案 。 特别恶劣的是侵占农田、林地建设的小产权房 。 北京的小产权别墅区大多数是这样的 。 最多的小产权房是城中村改造和城市化进程中发展起来的 。 所以 ， 不同的小产权房风险也不一样 。
小产权房在全国泛滥 ， 主要原因 ， 是监管不力 ， 虽然有关部门也发布过警示 ， 但是 ， 很多小产权房在建设的过程中 ， 没有人进行监管和查处 ， 很多可能还有官方背景的支持 。 过去一段时间 ， 经常举办房展会 ， 而很多小产权房就是堂而皇之地在展会上进行销售 。 在报纸、电视台做广告卖房的也很多 ， 人们面对这么大的场面 ， 即使知道是小产权房 ， 也就很容易忽视其风险了 。 有些地方的网友反映 ， 当地县城小产权房占到一半的比例 ， 所以 ， 这种情况 ， 下 ， 小产权房就不是违法的问题了 ， 已经转化成怎样让他合法的性质了 。 谁都不相信小产权房会有风险问题 ， 这才是导致小产权房泛滥的真正问题 。 所以说 ， 小产权房的情况 ， 一定要区别对待 。
对于小产权房 ， 有专业人员总结出五大风险和危害：其一 ， 集体土地上建设的房屋不能向本集体经济组织以外成员销售 ， 所以不受国家法律保护 ， 在拆迁时也没有补偿；其二 ， 这类房子不能上市交易 ， 但是私下交易也不受法律保护 ， 因此变现的难度就很大；其三 ， 如果是占用耕地建设的房屋 ， 违反了国策 ， 拆除的风险更大一些；其四是扰乱房地产秩序的建立 ， 打乱了正常的国家计划；其五 ， 别墅产品类型居多的小产权房 ， 由于相对属于少数 ， 与当地村民的矛盾也很大 ， 如果农民反悔 ， 就可能财物两空 。 北京有一个别墅区 ， 有50多套房屋 ， 20年了 ， 入住率不到一半 ， 原因是有些房主都是干部 ， 但是 ， 现在反腐声量这么大 ， 买了房也不敢动了 。 因为当时 ， 租期只有20年 ， 据说 ， 当地农民正准备以拆房还农的理由 ， 把房子要回来 。
当时有个著名的案子叫“农民强制收回李玉兰夫妇房屋纠纷案” ， 具体是 ，在２００２年７月花４．５万元 ， 从村民手里购买了一处闲置宅基地房 。 但在2007年７月 ， 李玉兰夫妇收到了通州区法院的一审判决书 。 判定李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效 ， 责令他们在判决生效９０天内腾退房屋 。 法院给出这样的判决是因为 ， 李玉兰的身份是城市居民 ， 依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房 。
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