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南沙|广州楼市回暖的逻辑

南沙|广州楼市回暖的逻辑
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【环宇杂谈】
现在 ， 居民收入增幅下降、不允许加杠杆 ， 买房务实多了 。
李宇嘉
近期 ， 平台上咨询在广州买房的人多了起来 ， 主要集中在南沙和黄埔这两个地方 。 笔者与业内交流、实地走访后发现 ， 这两个区域楼市回升 ， 主要是深圳、东莞限购加码 ， 把投资客们赶过来了 。 南沙、黄埔的规划很高端 ， 一个是自贸区和广州副中心 ， 一个是广州重点打造的高端创新区 ， 来自深圳的“金主们” ， 发现这里的房价只有2万-3万元 ， 简直太便宜了 。
于是 ， 二话不说 ， 先拿下一套再说 。 很多人纳闷了 ， 不是有限购吗？怎么这么轻松就能买到房子 。 其实 ， 限购的网已经破洞了 。 去年底以来 ， 南沙、黄埔、花都相继放松了人才购房限制 。 朋友实地踩盘发现 ， 花3000多元买一个绿皮证书 ， 就能解决购房资格问题了 。 在南沙 ， 甭管是茶艺师证书 ， 还是插花师资格证（可能与你的职业风马牛） ， 都可以有购房资格 。
去年 ， 花都区启动“绿卡政策” ， 想在花都买房 ， 申请一张人才绿卡就行 。 申请的条件也十分简单 ， 根本没有社保要求 ， 于是就有了中介代办各种“花卡”、技能证书等等现象 。 上半年 ， 楼市整体在降温 ， 加上纾困疫情 ， 各方都很难过 ， 从底端突破人才购房的门槛 ， 监管也是睁只眼闭只眼 。 比如 ， 技能与所从事的工作是否匹配 ， 不再仔细核对了 ， 放开了楼市也不涨 。
数据上看 ， 今年上半年广州主城5个核心区的房价 ， 基本没有涨 ， 白云区还在跌 。 但外围的黄埔和南沙 ， 供应量很大 ， 房价上涨了4%-5% ， 均价大概上升1000-1500元 ， 有的热销项目涨幅达到10% 。 从上半年新房网签数据看 ， 规模最大的 ， 除了增城（不限购 ， 价格比较低 ， 上半年网签102万平米）以外 ， 南沙和黄埔卖得最多 ， 都接近50万平米 。
笔者不太看好这两个区域的地产 。 原因很简单 ， 供应量太大、规划落地太慢 。 比如 ， 南沙区面积达803平方公里 ， 差不多是深圳建成区的面积 ， 仅起步区明珠湾就有108平方公里 ， 相当于7个前海那么大 。 黄埔总面积484平方公里 ， 比深圳特区内还多了160平方公里 ， 其创新集聚区科学城和中新知识城 ， 加起来有267平方公里 ， 发展成熟要好多个年头 。
关键是 ， 这几年内外环境大变 ， 政府财政收入增速降至历史最低 ， 新区域的开发 ， 甭管是市政设施、轨道交通、教育医疗设施 ， 还是招商引企 ， 都得靠地产开路 。 所以 ， 黄埔也好 ， 南沙也好 ， 有很多200万平米的超级大盘 ， 旧改也在迅速放量 。 2019年 ， 广州28个村敲定旧改合作企业 ， 今年上半年应对疫情 ， 找拉动投资的项目 ， 又有29个村敲定旧改 ， 主要分布在南沙和黄埔 。
面对海量供应 ， 单靠未落地的规划、塔吊密集的工地 ， 还不足以吸引大家买房 。 怎么办？轨道交通和名校加持 。 比如 ， 南沙距离主城区太远 ， 屡遭诟病 ， 地铁4号线硬生生变成城际铁路 。 于是 ， 南沙新规划的18、22号地铁线 ， 相比4号线提速了4倍 ， 可谓自贸区速度 。 同时 ， 为吸引大家买房 ， 华师附属学校、广州二中、执信中学这些广州名校 ， 都在黄埔和南沙建分校 。
笔者认为 ， 超前和宏大 ， 这是各地规划的通病 ， 广州也一样 。 所谓“祸兮福所倚 ， 福兮祸所伏” ， 宏伟的规划要落地 ， 得花很多钱 。 基本靠地产开道 ， 意味着海量供应 ， 这会将房价压得死死的 。 这也是为何外围要借人才政策松绑限购 。 过去 ， “钱多人傻” ， 旺盛的需求将问题湮没 。 现在不行了 ， 居民收入增幅下降、不允许加杠杆 ， 买房务实多了 。 而且 ， “房住不炒”沁入人心 ， 房价涨幅变小 ， 房产持有成本增加了 ， 别再跟风了 ， 自己掂量掂量吧 。


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