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刚需探房|福州金山2.2w楼面价是什么级别

刚需探房|福州金山2.2w楼面价是什么级别

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最近2020年福州首场土拍结束了 ， 金山绿轴地块二 ， 纯住宅地块 ， 名城以24.6亿的价格成功拿走该地块 ， 成交楼面价22253.88元/平 ， 溢价率30.9% 。 在最近一段时间也被各种唱多楼市的拿来宣传刷屏 。
回归理性 ， 这次专门写一篇关于这个楼面价的分析 。

首先说一下土拍：福州的土地很受欢迎？楼面价涨了？房价要涨了？从这3个问题出发 。
【刚需探房|福州金山2.2w楼面价是什么级别】福州的土地很受欢迎？：土拍总体来看只能算变现平平 ， 住宅方面溢价率最多就30% ， 跟15-16年来比 ， 这溢价率真的是不值一提 ， 这次还有0溢价的土拍存在 。
楼面价涨了？：虽然这次出现了2.2w的楼面价 ， 但是三叉街1.5w楼面价难道不比以前低？
房价要涨了？：从一个土拍来看 ， 不存在高溢价 ， 高楼面价的大面积情况 ， 并且房住不炒的政策不变化 。 基本不会出现以前的暴涨 。 所以无须过分担心 。
说完这3个问题 ， 来说说金山这次楼面价2.2w算什么级别在福州 ， 大家看到2.2w楼面价的时候都很震惊 ， 按市面常规说话 ， 售价基本要达到楼面价2倍左右 ， 按这样计算 ， 金山以后售价就要到达4.4w ， 按金山目前的二手房均价2w5左右 ， 上涨空间还很大 ， 是不是应该立刻去金山买一套 ， 等以后涨价数钱?

首先金山区域 ， 这几年的新盘不多 ， 开发主要集中在00-10年之间 ， 所以在地王频现的15-17年 ， 金山并没有刷新以前的记录 。 我们可以对比看看福州其它区域的地王是什么价格 。 再看看其他几个附近区域 。
北面的淮安片区 ， 建发榕墅湾（宗地2017-14号） ， 可售楼面价达到31000 ， 南面老仓山：福晟云樾东升（宗地2016-12号） ， 可售楼面价33812 ， 奥体：纯住宅水晶榕著 ， 楼面价21569 。
从这3块地来看 ， 2.2w的楼面价在他们面前并没有很夸张 ， 那这些地块的售价是多少了？拿水晶榕著来看 ， 备案均价3w左右 ， 假如金山该地块到时候也拿到3w的备案价 ， 对比目前附近的新盘28500 ， 相差并不大 。
从上面的例子看 ， 会发现一个问题 ， 为什么这些地块 ， 楼面价这么高 ， 而售价并没有2倍？只有1.5倍？任何计算都不是简单的公式套用 ， 毕竟建筑成本差距不大的话 ， 楼面价8000和楼面价4w的乘积因子差距很大 ， 而且每个开发商在建筑成本上面的花销也是因人而异了 。
那这块地开发商要怎么做到有利润了 ， 以本人来看 ， 到时候假如政府给3w备案价 ， 由于地块配置了精装修 ， 按目前的价格来看 ， 备案价就可能是33000左右 ， 对于开发商而言精装修其实也是它的利润点 。
总结：最近大家会陆续看到很多房产相关的新闻和政策 ， 对于有些人而言 ， 在环境不利 ， 市场压缩的情况下 ， 会利用各种言论来鼓吹房产 ， 对于刚需而言 ， 还是我一直提醒的一句 ， 不要过于悲观乐观 。 做好平常心 ， 冷静分析 ， 定位自己的需求 。
其实大家看多了文章和新闻后 ， 会发现对于任何唱多唱空的人来说 ， 只要达到自己宣传的目的 ， 就能从任何切入点去看 。
金山的地块这次来看确实不便宜 ， 对于很多唱空金山的人来说 ， 也是一次打脸 。 毕竟这个区域目前配套也逐步完善 ， 周边新盘也很少 ， 竞争力较少 。 所以开发商也对这个区域看好 。
题外话：金山榕心映月楼面价1.2w ， 备案价2.85w ， 这个地块2.2w楼面价 ， 那备案价？ 3倍 ， 2倍 ， 1.5倍？大家觉得这个计算公式能套的进去吗？


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