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天天说钱|?楼市，一个惊悚的“传言”

天天说钱|?楼市，一个惊悚的“传言”

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原创刘晓博
【天天说钱|?楼市，一个惊悚的“传言”】人红是非多 ， 城市也一样 。 今年楼市最“红”的城市 ， 当数深圳以及东莞、惠州两个“小兄弟” 。 最近几天 ， 围绕着深圳、惠州 ， 出现了一些新的传言 。
传言一：楼市基本不设防的惠州 ， 可能要限购了 。
传言二：深圳将试点房地产税 ， 而且税率惊人 。
下面我们先看一下“传言二” 。 这个传说中的方案 ， 主要内容如下：
深圳市房地产税征收试点运行方案
1、征收对象
深圳市、深汕合作区区域内的商品住房（不含安居型商品房） 。
2、征收时间
2021年1月1日起试点运行 。
3、免征对象
（1）以家庭为单位 ， 人均居住面积60平米以下住房免征；
（2）以家庭为单位 ， 不论居住面积1套住房免征 。
4、征收税率
（1）2套住房的 ， 超过人均居住面积60平米部分 ， 按照住房市场评估价值*1.5%/年的税额核定征收；
（2）3套住房的 ， 第3套房（产权人指定；未指定则默认为按时间顺序第3套获取产权的住房）按照住房市场评估价值*2.5%/年的税额核定征收；
（3）4套及以上住房的 ， 第4套房（产权人指定；未指定则默认为按时间顺序第4套及以上获取产权的住房）起按照住房市场评估价值*4.5%/年的税额核定征收 。
传言一出 ， 坊间哗然 。 甚至连世联行创始人陈劲松 ， 都在朋友圈表达了自己的看法 。 那么问题来了：房地产税是否会在深圳率先开征 ， 是否会是上述累进制、惩罚性的税率？我的看法是：深圳率先试点房地产税是有可能的 ， 但这次传闻更像是一个谣言 。 为什么这样说？原因主要有以下几个：第一 ， 国家早在2015年就确定了“税收法定”的基本原则 ， 没有国家层面正式立法或者全国人大的正式授权 ， 深圳没有试点房地产税的法理依据 。 所谓“税收法定” ， 是说政府想开征一个新的税种 ， 必须通过全国人大立法 。 没有立法 ， 就不能征税 。 “立法法”第8条明确规定 ， 下列事项只能制定法律：
（一）国家主权的事项；
（二）各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权；
（三）民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度；
（四）犯罪和刑罚；
（五）对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚；
（六）税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度；
（七）对非国有财产的征收、征用……
而在相当长的时间里 ， 我们的新税种往往通过国务院制定一个条例 ， 就开征了 。 现在 ， 这种情况行不通了 。 深圳特区所拥有的立法权比较有限 ， 无法自我授权试点房地产税 。 必须要经过全国人大讨论、并授权 ， 才可能试点 。 第二 ， 传说中的房地产税率显然太重了 ， 会激起较大的社会矛盾 ， 产生一系列不可预知的后果 。 房地产税是直接税 ， 因此纳税人会非常敏感 。 2015年8月的时候 ， 人民日报曾发表文章 ， 专门论述了开征房地产税的问题 。 文章说：从征税角度来说 ， 税收是一种拔鹅毛的艺术 ， 鹅毛肯定要拔 ， 高水平的表现是：既把鹅毛拔下来 ， 又不让鹅叫唤 ， 或者少叫唤 。

而上述传言里的房地产方案 ， 显然使用了“累进制”、“惩罚性”的方案 ， 带有革命和剥夺的性质 。 想想看 ， 如果一个家庭真的在深圳拥有4套住房 ， 其第四套房子的官方评估价是1000万 ， 那么年税额将达到45万 ， 每月3.75万元 ， 远非租金收入可以抵消 。 即便是第二套、第三套房子 ， 评估价1000万 ， 每年纳税也高达15万元和25万元 ， 足以抵消租金 。 或许有人会说 ， 深圳住宅稀缺 ， 这个税率就是“让多买房子的家庭把房子吐出来” 。 为了社会公平正义 ， 有何不可？但问题是 ， 如果上述观点成立 ， 我们还可以开征财产税 ， 把类似马云这样的富豪的财产 ， 通过几十年纳税都收归国有 。 但这一定好吗？改革开放之前 ， 中国人的财富非常平均 ， 社会有活力吗？国家进步了吗？
另外 ， 深圳原住民在旧改的过程中 ， 一家往往是获得20到30套房子的补偿 ， 领房产证的时候都是一捆一捆的 。 如果现在向他们征收惩罚性房地产税 ， 将会发生什么？肯定很多家庭拒绝交税 ， 到时候难道要抓人吗？如果是累进制、惩罚性的房地产税 ， 那么旧村改造将无法进行 。 因为原住民家庭往往拥有至少1栋楼 ， 不改造是小产权房 ， 不用纳税 。 改造了成为商品房 ， 反而要被征收重税 ， 还有谁愿意改造？其实即便在美国——房价里没有包含70年地租的国家——房地产税率一般也不过2%左右 ， 很多州甚至低于2% 。 中国的商品房包含了70年地租 ， 如果按照1%以上的税率征收 ， 是非常严重的重复征税 ， 会产生很多矛盾 。 而且我们可以假设一下 ， 重税之下假如家家都只维持1套住宅 ， 那么理论上政府可以征收的房地产税为零 。 这就是严格征收的后果 。 第三 ， 房地产税未来将扮演地方政府“长期饭票”的角色 ， 所以普遍开征、税率较低才是正确的方向 。 以香港为例 ， 房地产税由差饷、地租、物业税等构成 ， 每套房子每月的负担 ， 跟小区管理费基本相当 。 只有这样 ， 才能持续下去 ， 老百姓也才能接受 。 所以 ， 未来中国中国大城市的房地产税率 ， 应该是低于千分之一才比较合适 ， 而且还需要有一定面积的减免 。 把税率设定在百分之一以上 ， 都是老百姓无法承受的 。 第四 ， 深圳目前出台的房地产调控政策 ， 已经足够严厉 ， 市场正在变冷 ， 并可能在四季度入冬 。 无论深圳特区40周年是否有大利好 ， 都无法改变深圳楼市的走向 。 在这种时候 ， 没有必要出台更严厉的措施 。 第五 ， 目前全球都在减税 ， 这是基本潮流 。 开征房地产税 ， 是典型的加税 ， 会对全国楼市和经济发展产生不利影响 。 所以 ， 坊间传言的“深圳房地产税” ， 基本上不靠谱 。 可能是周边城市的中介或者开发商炮制的 ， 希望更多深圳的热钱流入 。 至于惠州限购的传言 ， 目前尚无法证实 。 最近惠州楼市是非常火爆 ， 很多外地人涌入购房 。 但惠州去库存压力比较大 ， 即便出台调控措施也会比较温和 ， 力度应该明显弱于东莞 。


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