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买房实操|价值透支的天府新区，你还在入场吗？

买房实操|价值透支的天府新区，你还在入场吗？

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买房实操|价值透支的天府新区，你还在入场吗？

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01
自从上个月卖房之后 ， 我就再次开始了我的买房之路 。
如今成都新房多数需要摇号 ， 虽然有价格优势 ， 但是中签率极低 。
我自认为没那个运气 ， 因此主要考虑二手房 。
原本我计划买天府新区 ， 但是这一个月来 ， 天府新区普遍每平上涨1千到3千不等 ， 地铁口次新房都在2万+ ， 这个价格 ， 说真的 ， 虚高了 。
除了个人主观感受 ， 我特意找了成都各个区域的各项数值 ， 以此分析：
此刻的二手房市场 ， 哪个区域更有投资潜力 。
02
首先 ， 经济是实力硬指标 。 钱越聚集的地方说明产业更密集 ，
经济活动更频繁 。 相应的 ， 区域建设潜力更大 ， 购买力也较强 。
从2019年成都各个区域GDP总值来看：高新区以2285亿位居第一 ， 也是唯一一个超过2000亿的区域 。
龙泉驿区因有大量的工业 ， 因此总量上位居第二 ， 不过与高新区仍旧相差966亿 。
在金牛、青羊、武侯、锦江、成华5个主城区中 ， 金牛区商贸繁荣 ， 因此GDP略高 ，
成华区最弱 ， 甚至即将被双流赶超 。
天府新区是12个区中GDP最低的 ， 近几年天府新区虽然口号喊得响 ， 但实际产业落地很少 ， 与主城区仍有不小的差距 。
从GDP增量来看：高新区荣登榜首 ， 无论是经济总量还是经济增速 ， 高新区都远远超过第二名 。
双流区、成华区、武侯区、天府新区增速也在10%以上 ， 表现不错 。
而新都和龙泉GDP增速低于平均值 ， 特别是龙泉驿 ， 没有新的经济增长点 ， 发展疲软 。
其次 ， 人口代表着需求量 。
人口越密集的区域 ， 购买需求越旺盛 ， 人口增量越多的区域 ， 后劲更强 。
从2019年人口统计来看：武侯、青羊、锦江、金牛、成华、高新这几个主城区人口密度最高 ，
而天府新区地广人稀 ， 人气不足 。
从人口增量来看：高新区去年增长4.45万人 ， 位列第一 ，
另外 ， 龙泉驿和天府新区人口增量也较多 。
金牛区和成华区的人口增量在十一区中是最低的 ， 没有新的购买力加入 ， 需求变少 ， 房产升值潜力有限 。
再次 ， 我们可以参考各区域的房价和供应量 。
供应量大需求少的区域 ， 房价上涨较难；供应量小的区域 ， 很有可能因供需紧张造成房价上涨 。
从今年8月份最新链家挂牌显示：
如今房价最高的是高新区和锦江区 ， 均超过2万元；其次天府新区和青羊区 ， 以1.8万+排第二梯队；接下来是武侯区、成华区、金牛区；
房价最便宜的是新都和郫都区 。
从二手房挂牌来看：
成华区和金牛区二手房抛售现象更多 ，
新房方面 ， 区域供应相差不大 ， 唯有天府新区 ， 供应是其他区域的2倍+ 。
03
结合以上数据我们可以在各个区域中做一个横向比较：
比如高新区和锦江区；
这两个区域目前房价都在2万+ ， 但是高新区GDP比锦江区高出1163亿 ， 经济增速和人口增量上也远远高于锦江区 ， 高新区购买力远强于锦江区 ，
因此同样的价格 ， 选择高新区更有增值潜力 。
当然 ， 高新区之所以房价和锦江区持平 ， 很大的原因是限购太严格 ，
进场的人少了 ， 房价就会被一直按住 ， 等到限购放开的那天 ， 高新区一定会有一波独立行情 。
所以 ， 如果你同时有高新区和五城区房票 ， 优先选高新区 。
再比如：天府新区和武侯区；
这两个区域目前房价都是1.8万+ ， 双方经济增速差不多 ， 但是武侯区的经济体量是天府新区的2.5倍 ，
人口吸引力上 ， 天府新区去年比武侯多增1.5万 ， 但是武侯总人口和人口密度远远超过天府新区 ，
从供应端看 ， 天府新区还有天量供应 。
因此 ， 同样价格 ， 买武侯区更有升值潜力 。
虽然天府新区除了本区域的购买人群 ， 还会承接一部分高新区的外溢 ，
但是天府新区供应太大 ， 以后转手时会和大量的新房竞争 ， 变现难度较大 。
04
不可否认 ， 天府新区是成都的未来 ， 我也看好天府新区未来的发展 。
但是在天府新区各项产业还在起步 ， 人口体量较小 ， 配套还不成熟的阶段 ， 房价就已经超过成熟的主城区 ，
价值已经透支 。
我们不应该盲目的追求虚无的概念 ， 更要学会回归价值本身 。
接下来我也不会考虑天府新区 ， 我会着重考虑高新区的房子 ，
目前的高新区是一块价值洼地 。
如果实在选不到 ， 我会考虑武侯、锦江、青羊 ， 其他区域也不会考虑 。
Ps：1：以上分析只针对二手房市场 ， 新房因有倒挂现象 ， 各区域新房仍值得入手 。
2：以上分析完全从投资升值角度出发 ， 如果自住 ， 则购房逻辑不同 。
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