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改造|疫情过后，房企盯上物业和旧改

（文/张志峰 编辑/尹哲）上半年 ， 在新冠肺炎疫情的影响下 ， 我国宏观经济受到明显冲击 。 房地产行业首当其冲 ， 各家房企不得不寻求新的业绩增长点——物业升级和旧改 。
物管分拆后估值十倍于房企
8月上旬 ， 中国指数研究院发布观点称 ， 疫情并没有改变我国人口向中心城市及城市群流动的大趋势 ， 反而由于核心城市的医疗和公共服务能力优越 ， 房地产吸引力进一步增加 。
“疫情后 ， 改变的只是居民对住宅的偏好 ， 他们对物流条件好的社区、中大户型的产品更加青睐 ， 对社区物业管理能力的关注度提高” 。
根据保利发展控股集团副总经理张艳华的说法 ， 年收入100万以上客群愿意为打造健康社区多承受超过1000元/㎡的房产溢价 。
而在资本市场上 ， 物业拆分上市后享受的估值水平 ， 也让各家房企看到了转型的希望 。
目前 ， 国内有28家物业服务企业上市 ， 其中港股25家 ， A股3家 。
其中涨幅最为夸张的银城生活服务 ， 截至8月11日收盘年内涨幅超过500% 。 从估值方面来看 ， 碧桂园服务、保利物业、中海物业、新城悦服务的市盈率（PE）分别高达54.63、56.95、38.98、45.52 。
在地产集团旗下物业股表现突出之外 ， 地产股则普遍萎靡 。
这些物业股对应的地产母公司估值往往只有前者的一成左右 。 位列房企TOP10的碧桂园、保利地产、中国海外发展、新城控股的PE分别为3.88、5.77、5.18、4.81 。
估值的悬殊 ， 让越来越多的房企不由加快了分拆物业公司上市的脚步 ， 建业新生活、正荣服务等诸多物管公司纷纷登陆港交所 ， 更有荣盛发展、金科、世茂、阳光城在内的近20家房企 ， 相继宣布分拆物业公司上市计划 。
随着8月6日晚间 ， 内房企4强之一的融创中国一纸公告袭来 ， 前十龙头房企中已经有7家房企加入了物业拆分队伍 。 TOP10房企中尚未公开分拆上市计划的企业仅剩万科、绿地与华润 。
事实上 ， TOP10中曾明确表示短期内不会将物业拆分上市的也只有万科一家 ， 这是在此前的业绩会上 ， 由董事长郁亮亲口说出的 ， 恐怕短时间内难以更改 。
而另外两家 ， 一家是绿地 ， 早已大规模入股雅生活服务 ， 另一家为华润 ， 此前亦有拆分计划传出 。
因此 ， 几乎所有的房企都在将更多的注意力投向物业升级 ， 如智能家居、健康社区等等 。
正如保利发展控股集团副总经理张艳华日前在博鳌·21世纪房地产论坛上所说：“大家在房地产转型 ， 或者后面发展的趋势下更关注的不是纯开发 ， 而是能为业主提供更多增值服务的 。 ”
改造|疫情过后，房企盯上物业和旧改
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图片来源：保利发展官网
保利调研结果显示 ， 在购房时 ， 年收入8万元-15万元的中低收入客群 ， 有三分之二愿意承受100-500元/㎡的溢价来享受更好的社区健康服务；对于年收入100万的客户 ， 则可以接受1000元/㎡的溢价 。
而这个溢价 ， 正是各大房企一直以来努力寻求的新业绩增长点 。
“之前不是看不到旧改 ， 而是看不上”
除了物业升级之外 ， 当传统的房地产快钱模式——“拿地-开发-销售”遇挫后 ， 面对巨大的经营压力 ， 曾经一度展现跨越式发展的房企 ， 不得不围绕城市更新等项目来拓展增加新的业务板块 ， 主要涉及旧村改造、旧厂改造、旧城改造及棚户区改造等 。
一时间 ， 旧改成为了不少房企大佬眼中新的风口 。
以大湾区为例 ， 近日 ， 珠光集团拟投资71.6亿元推进的广州最大宗旧村改造项目通过多项表决 ， 获新进展；保利集团与中国铁路局联手打造的虎门高铁站TOD核心区综合开发项目正式开工；华润置地推进的深圳笋岗冷库城市更新单元07-01地块取得工程规划许可 。


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