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融中财经|万达轻资产的故事还能讲多久？，卖光海外资产( 二 )


融中财经|万达轻资产的故事还能讲多久？，卖光海外资产
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经5年多沉淀后 ， 现在万达的轻资产规模渐显 ， 增速逐年加快 。
当下 ， 万达继续其轻资产模式 ， 但这个模式的成功不仅仅体现在量的暴增 ， 还有质的考虑 。 其成功隐含着三个条件：足够多且能力强的合作方、足够强的商业运营能力、理想的租金收益 。
而目前 ， 万达在这几个方面均面临着一定的风险 。
合作方的约束
根据王健林2016年底的表述 ， 目前万达有两种轻资产模式：
第一种 ， 投资类万达广场 ， 即投资者“拿钱下订单” ， 万达负责找地、建设、招商和运营 。
万达商业将其目前已经拿地、尚未开发的万达广场项目 ， 以股权交易的方式出售 ， 第三方负责资金投入 ， 万达商业负责选址、建设、运营管理等 ， 租金收益由投资方与万达商业按约定比例分成 。
在2016年四季度 ， 万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同 。
合同约定 ， 2017年至2019年 ， 每年开业交付30个万达广场给投资方 。
第二种 ， 合作类万达广场模式 ， 投资者出地又出钱 ， 万达出品牌 ， 负责设计、建设、招商、运营 ， 净租金七三分成 ， 投资者占七成 ， 万达占三成 。
目前市场上 ， 综合体运营企业进行品牌输出时 ， 分成一般维持在15%-20% 。 王健林指出 ， 这种合作模式不但能分得租金 ， 省去资本化 ， 还解决了集体用地问题 。
但这需要足够多的强融资能力、良好资产资源的合作方 ， 才能与万达一起快速推进轻资产 ， 显然目前万达并不具备 。
商业运营能力不稳
理想很丰满 ， 现实很骨感 。 在2019年初的万达年会上 ， 王健林透露 ， 2018年新开业万达广场43个 ， 其中轻资产29个 ， 未完成开业50个的计划 。
有外界分析称 ， 原因在于有的轻资产合作方的执行力欠佳 。
委托管理模式中 ， 虽然万达只输出管理团队 ， 不需要出一分钱 ， 资产是变轻了 ， 但是沟通和管理成本越来越高 。
同时 ， 轻资产合作型万达广场 ， 收益几何 ， 也具有不稳定性 。
租金收益不确定
分享租金收益 ， 是万达商业轻资产模式的关键所在 。
早在2012年 ， 王健林就公开表态 ， 到2020年 ， 万达集团要成为一家现代服务业公司 ， 转型成功最主要的标志就是租金稳定增长 。
虽说王健林定下的2019年租金收入目标是超过1000亿 ， 其要在未来加速拓展中展示出更好的“造血”能力 ， 存在一定不确定性 。
但很明显 ， “轻资产”这条道上 ， 万达可能有反复 ， 但不会回头 。
地产轻资产化的诱惑与迷惑
自从万科与万达启动轻资产化战略以来 ， 轻资产化一时成为商业地产圈内的热门话题 。 轻资产化对于商业地产企业而言 ， 既充满了诱惑 ， 又颇感迷惑 。
近年 ， 关于“轻资产管理”的新闻就接连不断 ， 如益田集团轻资产项目落户三亚、世纪金源贵州轻资产项目达5个、佳兆业商业在三亚轻资产管理输出项目等等 。
其实 ， 关于“轻资产输出”“轻资产管理”这一类的名词 ， 大家早已不陌生 ， 自上世纪80年代麦肯锡管理咨询公司提出以来 ， 在世界范围内得到广泛的应用 ， 并取得了不错的成绩 。 近年来 ， 更在我国各大企业中迅速蔓延 ， 尤其是重资产的地产行业 ， 由于资产负债率高 ， 都纷纷转型轻资产模式 ， 以短期内缓解财务问题 。
确实 ， 面对互联网的冲击 ， 地产开发困难 ， 重资产的道路逐步走上瓶颈 。 反观轻资产管理 ， 它能减少固定资产投入、提高资金利用率和周转率、减少流动资金时间占用 ， 降低企业财务风险等等 ， 种种“诱惑”都在吸引各大购物中心、开发商试水轻资产管理模式 。
但“诱惑”的背后往往存在各种“陷阱”：轻资产模式好处虽多 ， 但存在着许多现实因素的制约 ， 例如：对自身能力的针对性评估与梳理 ， 经验的时长及管理规模的大小等 ， 任何一项都可能影响轻资产管理模式的成功与否 。 所以 ， 在看到好处的同时 ， 也要认识轻资产模式可能存在的风险 ， 如对于价值链各个环节的控制能力较难把握等 。
资产的背后其实是重运营 。 运营不仅仅是开业管理 ， 还包括选址、定位、招商、运营营销等方面 。
写在最后
【融中财经|万达轻资产的故事还能讲多久？，卖光海外资产】用有限资产 ， 获取最大收益 ， 是所有企业追求的最高境界 。 在经济迅猛发展的今天 ， “变轻”不仅仅是一种选择 ， 也是一种必然 。 在轻资产模式中 ， 企业紧紧抓住自己的核心价值 ， 而将非核心业务外包出去 。 轻资产运营是以价值为驱动的资本战略 ， 是网络时代与知识经济时代背景下企业战略的新结构 。 但无论如何 ， 稳健一点 ， 不盲从 ， 深思考 ， 还是有必要的 。


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