蓝白观楼市|房地产的“面粉”变便宜了！未来2个月，这三类房子或降价10%以上
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有个很精妙的比喻：地价是“面粉” ， 房价是“面包” 。开发商拿地、盖房、卖房、回款、再拿地 ， 他们把面粉加工成面包 ， 面粉贵了 ， 面包价格水涨船高 ， 面粉的进货价便宜了 ， 老板卖出去的面包价格自然也会更低 。
举个例子 ， 2016年被业内称为“史上可怕的地王年” ， 楼市的“面粉价”被狂热的炒作气氛所抬高 。
这一年 ， 高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市 ， 30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王 ， 数量创历史新高 。
随后 ， 地王潮从北上广深、二线的苏州、厦门、合肥、南京“四小龙” ， 向其他二线城市如郑州、武汉、济南、石家庄、福州等地蔓延 。
后来的结局大家都看到了 ， 2016地王年之后 ， 2017年的“面包价”涨幅 ， 同样创出了历史新高 。
2017年 ， 在高基数和政策趋紧环境下 ， 销售再度增长7.7% ， 年销售面积首次达到17亿平方米 。
从京沪深到贫困县 ， 从沿海都市圈到大西北 ， 从东北边缘小城到西南三四线边陲 ， 房价翻倍者比比皆是 ， 单年涨幅没超过30%的城市 ， 都不好意思跟其他地方打招呼 。
但是 ， 时光流转 ， 面粉价不可能只涨不跌 ， 对不对？正所谓“三十年河东、三十年河西” ， 现在 ， 我们看到房地产的“面粉”又变得便宜了 。
克而瑞8月11日发布的报告显示 ， 7月份 ， 全国平均地价出现结构性下跌 ， 降至2863元/平方米 ， 相比上月下降了4% 。
4%的降幅 ， 大不大？
当然不算大 。 但是 ， 重要的信号在于：这是年内首次“成交量+地价”出现了下降！
具体来看 ， 二线城市由于南京、宁波等主力供地区域向郊区等非热点区域转移 ， 因此成交均价较上月明显下滑 ， 降至4528元/平方米 ， 环比下降了11%；
三四线城市因无锡、东莞等高地价的热点三四线成交量明显减少影响 ， 平均地价回落至2000元/平方米以下 ， 7月平均楼板价为1911元/平方米 ， 环比下滑了10% 。
也就是说 ， 除了北上广深四大一线城市外 ， 二线、三四线的“面粉”价格都在下降 。
要知道 ， 全国有数百个地市 ， 几千个县城 ， 当绝大部分城市的地价都开始下滑 ， 或者说出现了下降的“苗头” ， 房价还能撑得住吗？
因此 ， 蓝白认为 ， 随着地价回落 ， 未来2个月 ， 购房者需要做好心理准备 ， 当降价潮开启 ， 有3类房子首当其冲 ， 参考过去几年的经验 ， 可能会降价10%以上 。
1 ， 二线的远郊盘 。二线城市的涵盖其实很广 ， 既有成都、武汉、郑州、杭州、宁波等新一线强市 ， 也有太原、南昌、贵阳等经济实力相对偏弱的省会城市 。
但是 ， 这些城市无一例外有个特点：扩张太快 。
易居援引民政部数据显示 ， 2009年底 ， 全国共有855个市辖区、367个县级市、1464个县 。
截至今年6月 ， 市辖区数量增至965个 ， 县级市增至386个 ， 县减少至1324个 。
也就是说 ， 10年时间 ， 全国撤销了约140个县 ， 同时增加了约110个市辖区 ， 县级市增加约19个 。
目前 ， 至少已有14个地级以上城市迈入“无县时代” 。 在四大一线城市和15座新一线城市中 ， 北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、南京、东莞、佛山9城已进入“无县时代” ， 杭州、长沙、西安等大城市目前仅管辖少量的县 。
环京、环沪、环深自不必说 ， 中原城市群、长江中游城市群、关中城市群、成渝都市圈 ， 区域性城市群一个接一个 。
【蓝白观楼市|房地产的“面粉”变便宜了！未来2个月，这三类房子或降价10%以上】说好听点：这是龙头城市做大做强 。
说难听点：这是摊大饼 。
尤其是经济总量和人口总量并不突出的城市 ， 接下来的几个月时间 ， 人口密度低的远郊楼盘下跌风险远大于主城 。
比如 ， 2018年时 ， 厦门翔安万科某盘大幅降价 ， 杭州萧山滨江某盘二期降价40万 ， 老业主痛斥房企“胡乱定价” 。
比如 ， 近几年郑州荥阳东、绿博、开封西房价持续跳水 ， 供应量持续走高 ， 每次到打折季 ， 都是降房价的重要节点 。
2 ， 资金链脆弱的中小房企项目 。数据显示 ， 截至7月24日 ， 今年发布破产相关文书的房企达269家 。
当然 ， 企业破产其实是一个漫长过程 ， 涉及破产申请、裁定受理、债权人会议、财产变价分配 ， 甚至被申请破产或债权人会议后又申请重整自救、
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