楼市新谈|开发商将“大放价”卖房？内行直言“板上钉钉”，大佬也释放明确信号距离传统的楼市重

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距离传统的楼市重要营销节点“金九银十”还有不到20天。错过了今年的“返乡置业大潮”、“五一小长假”和“金三银四”等楼市重要营销节点，苦苦挣扎的开发商会不会在接下来的9、10月份“放手一搏” ，成为了无数有购房需求的刚需，最为关注的事情。因为这关乎着很多人能不能买到低价房，也影响所有人对楼市走势的判断。

开发商“大放价”要来了吗？开发商真的已经到了“非降价卖房不可”的地步了吗？有三点很明确：
第一，销售、债务、融资三大压力聚顶，开发商的苦只有他们自己知道
销售方面：一季度因为众所周知的原因，绝大多数开发商都过得非常痛苦。表现在数据上就更难看了：2020年一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降也近20.8% 。虽然二季度全国各大城市迅速迎来全面复工复产，楼市也开启了疯狂“追赶”模式，但整个上半年开发商的销售情况依然惨不忍睹——房价行情网数据平台统计显示， 32家公布全年销售目标和上半年业绩的房企中，有31家均未能完成全年目标的一半。
尤值一提的是，监测的50家规模上市房企中， 38家对外公布了上半年销售业绩，其中20家房企的销售均价同比2019年同期呈下降态势。其中香港绿地均价同比下降42.26%位列榜首，恒大以16%的降幅位列第二。

债务方面：今年是名副其实的高额债务偿还年。平安证券的测算数据显示， 2020年，房企的境内发债、海外发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿。未来五年，房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右，且从2020年开始到期规模将持续保持高位。值得重点一提的是，今年开发商的债务偿还高峰正是下半年的第四季度。
拿今年率先开启“降价抢跑”模式的恒大来说，据其财报显示，其账面长短期借款高达8000亿，资本化利息高达上千亿，平均下来每天都要还几个亿的利息。而且今年恒大累计要偿还的债务据不完全统计，就有五百多亿。因此，我们也就不奇怪，为什么在一季度大多数房企都按兵不动的时候，恒大要第一个完成“降价卖房”的壮举——究其根本是，债务压得喘不过来气，必须靠打折促销以价换量来填补资金空缺。
我们此前就强调过多次，别看这些大型房企表面上很风光，一旦几千亿的债务压下来，他们那点利润根本不够塞牙缝。

融资方面：一季度房企融资额骤减86% 。据中原地产研究中心数据显示， 2020年以来，房企海外美元债合计142笔总金额为452亿美元，与2019年同期的163笔543亿美元相比，下滑了16.7% 。
房子卖不出去，巨量债务压顶，再叠加融资不畅，绝大多数开发商真的是度日如年，苦苦煎熬。所以这也最终导致，今年上半年有306家房企破产、20家龙头房企降价。

第二，商品房市场首次出现“供大于求” ， “降价抢跑”确实有必要，否则有些开发商的房子真的可能“砸在手里”
有人说，房子不好卖，更不能降价卖，否则市场预期会被打乱，降价会催化更加不堪的局面。但很多人忽略了一个事实，那就是易居研究院的报告显示， 2020年我国商品房首次出现供大于求局面。即从今年开始，其实很多城市的新建商品房已经开始出现过剩了。这更意味着，如果销售不好的开发商，再不想办法把销售抓起来，未来不单单高周转玩不下去，很多企业恐怕也会重蹈“上半年306家房企破产”的覆辙。
商品房“供大于求” ，坐实了房屋过剩，房子未来越来越不好卖的事实。独立经济学家马光远说，未来80%的房企会被淘汰出局，即使真的如此，我们也仍然不缺房子。所以，从开发商拿地、开发、建房、出售回款的整个运营体系来看，当前阶段“降价抢跑”真的很有必要。如果有人不识趣，继续玩过去的“捂盘惜售”老套路，可能真的会弄巧成拙，把房子“砸自己手里” 。

第三，楼市在经历了二季度的火速回暖之后，又开始加码调控了。
今年的楼市在经历一轮V字型大冷到大热之后，几乎没有悬念地又迎来了调控的重拳打击。尤其是媒体屡屡报道出现“万人排队抢房”、“豪宅秒光”等大热的城市，楼市回暖的速度有多快，调控大棒砸下的速度就有多快。
截止到今天，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等7个房价有所上涨的城市开始出台房地产调控收紧政策。不仅如此， 7月24日、7月30日的重要会议上，国家都再一次明确了， “要坚持房住不炒”、“绷紧房地产调控这根弦”、“平稳发展” 。在我们看来，释放的信号很清晰：下半年稳楼市、压房价是调控的主基调，不止开发商们要放弃“楼市重启火热，销售火爆”的幻想，炒房投资客更应该认清现实，早做撤离打算。

楼市新谈|开发商将“大放价”卖房？内行直言“板上钉钉”，大佬也释放明确信号

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