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杠杆游戏|五大行公告！事关房贷利率转换，谁在割韭菜？

杠杆游戏|五大行公告！事关房贷利率转换，谁在割韭菜？

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杠杆游戏|五大行公告！事关房贷利率转换，谁在割韭菜？

摘要：房贷利率永远是个游戏（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯8月12日 ， 看到一则消息 ， 有的朋友甚至是已经收到银行的短信 。

事情是 ， 几大行要批量转存量房贷的利率方式 。
工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和中国邮政储蓄银行同时发布了关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR的公告 。
意思就是存量房贷 ， 不管你想不想 ， 我是通知你了 ， 准备一次性给大家全部转LPR（贷款市场报价利率） 。
如果你不同意 ， 你通过APP或者来银行（机器上）找我 。

看到这个事情 ， 很多朋友感觉很懵逼 ， 怎么可以这样？对 ， 杠杆地产也很生气 ， 怎么可以这样 。
还有的朋友则是反向思维 ， 凡是银行让我怎么样怎样 ， 我一定不能信 ， 一定要去表示不转 。
这个问题 ， 其实大家纠结一年了 ， 到底转还是不转？如何对自己更好？此前本来写过2、3次文章了 ， 今天只好根据最新情况 ， 用数据、讲道理 ， 再说一次 。

1、银行的算盘可能是什么？
首先 ， 我要回应下反向思维杆友 。 为什么银行这么猴急猴急 ， 要批量转房贷利率方式 。
注意一下 ， 不是某一家 ， 而是5个大行居然同步发布公告 。 而在此之前 ， 我一些朋友已经收到部分股市制银行批量转房贷的短信 ， 内容和这5大行的公告几乎一模一样 。
然后就在8月12日和13日 ， 我身边已经有不止一位朋友收到了5大行中某些的转房贷利率方式短信 。
也就是说 ， 各家银行几乎都是一样的操作 。
银行为啥想到了一块？他们又是出于什么目的？
这里杠杆地产做个简单的计算 ， 目前贷款基准利率其实停用了 ， 使用LPR ， 每个月20号报价调整 。

但是存款利率 ， 实质上 ， 各家银行都是围绕几年前的存款基准利率在上浮 。
银行靠什么赚钱？本质就是靠利息差 。 活期、短期存款都是很少的 ， 流动性也很大 。 所以房贷本质上动用的是中长期存款 。
如下图 ， 就算我们用较低的一年期1.5%存款利率 ， 此前假设我的房贷既没有上浮也没有打折 ， 刚好就是5年期以上贷款基准利率的4.9% 。

这个时候 ， 两个数字相减 ， 银行理论上利差为3.4% 。 当然还有各种成本 。
我们可以设想 ， 如果房贷客户不转基准利率4.9%为LPR 。 未来假如遇到物价明显上涨 ， LPR提高 ， 这个时候你依旧只支付4.9%的利息 ， 银行最起码少赚钱了 。
同时 ， 这个时候 ， 银行为了吸纳存款 ， 支付的存款利率必然也会提高 。
假设这个时候存款利息从1.5%提高到了2% 。
此时固定利率4.9%和存款利息2%之间的利差就会缩小 ， 从现在的3.4%变成了2.9% 。 也就是银行要少赚0.5% 。
但是假如更多人的存量房贷 ， 转固定利率为LPR ， LPR提高后 ， 即便实际存款利率同步提高 ， 银行的利息差可以基本稳定 ， 不会明显吃亏 。

于此我们不难理解 ， 批量转房贷利率方式为LPR ， 银行可以锁定未来长期的利差收益 ， 不说多赚钱的事 ， 最起码它不会出现明显吃亏的情况 。
从这个角度看 ， 我们发现银行和很多杆友一样 ， 也厌恶风险 ， 本质上谁都希望风险更小 ， 收益稳定 。
那么反向思维的杆友 ， 其实想的还真的有一定道理 。 当然 ， 很多人会说 ， LPR长期肯定是下降 。 杠杆地产和杠杆游戏此前都写文章分析过 ， 这个世界没有那么绝对的事 。

2、利率的变化有太多因素
这里杠杆地产当然不会简单说这样一句空话 ， 因为这句话是没有意义的——虽然没错 ， 但是很多人不会相信 。
摆事实、讲数据才有说服力 。
很多朋友喜欢用米国做例子 ， 说你看他们的利率一路往下啊 。
还有很多朋友说 ， 为了刺激经济 ， 货币宽松是长期性的 ， 利率怎么可能高 。 这个说法 ， 我想反问一句 ， 长期放出来那么多钱 ， 如何收场？
对 ， 房地产或者股票 ， 简单说就是要有蓄水池 。 那么问题来了 ， 如果货币总供应太大、利率长期太低 ， 房价会上升成什么样子？


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