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房地产导刊|转？不转？强制转？关于房贷转换，这些你要清楚！( 二 )


对银行来说 ， 如果未经客户同意就批量转换 ， 将来LPR上行超过一定水平 ， 不排除相关投诉可能增加 ， 银行将存在一定声誉风险 。 因为 ， 对借款人来说 ， 如果什么都不转 ， 其实就相当于固定利率——利率固定在现在的利率水平上 。
当然 ， 这些银行也说了 ， 批量转换完成后 ， 若对转换结果有异议 ， 可于12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理 。 期待相关银行能够切实把这一承诺落实到位 。

转换后 ， 房贷利率如何计算？
新利率=LPR+加点（可以为负值）
LPR ， 相信大家都能明白 ， 央行每个月20号都会公布最新的LPR利率 。 这个利率有可能下降 ， 也有可能上升 ， 主要取决于MLF利率和银行综合成本 。
关键的就是这个“加点” ， 要如何计算？
去年 ， 为了调控楼市 ， 这里的加点是一刀切 ， 即是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值 。
去年12月 ， 五年期LPR为4.80% 。
可能还有购房者不明白 ， 那我们看这三种情况的例子你的加点值是多少：
例一：原房贷为基准利率上浮
假设原房贷利率是上浮10% ， 那么：实际执行的利率是4.9%*（1+10%）=5.39% ， 那你的原房贷利率与4.80%相减 ， 即：5.39%-4.8%=0.59% ， 加点值就是0.59% 。
例二：原房贷为基准利率
假设原房贷利率是基准利率 ， 那么实际执行的利率是4.9%* ， 那你的原房贷利率与4.80%相减 ， 即：4.9%-4.8%=0.1% ， 加点值就是0.1% 。
例三：原房贷为基准利率打折
假设原房贷利率是基准利率打8折 ， 那么实际执行的利率是4.9%*80%=3.92% ， 那么你的原房贷利率与4.80%相减 ， 即：3.92%-4.80%=-0.88% ， 加点值就是-0.88%（注意是负值） 。
注意：这个加点数值在剩余贷款期限内都固定不变！
选择加点浮动方式（LPR）后 ， 你的房贷利率是多少？
大多数商业性个人住房贷款的定价周期为1年 ， 而重新定价日 ， 除了工商银行调整为贷款发放日对应日外 ， 其他5个银行保持原合同利率调整周期、利率调整日不变 。
加减点数值均为贷款年利率与2019年12月发布的相应期限LPR的差值 ， 也就是前面三种例子中算出的差值 ， 且在贷款剩余期限内固定不变 。
转换后的房贷利率为：
例如 ， 同样是上面的例子一 ， 今年你的房贷利率是5.39% 。 如果到了重新算价日 ， LPR降到了4.5% ， 那你新一年的房贷利率就变成了：4.5%+0.59%=5.09% ， 你的房贷也跟着降了 。
如果到了重新算价日 ， LPR上涨到了4.9% ， 那你新一年的房贷利率就变成了：4.9%+0.59%=5.49% ， 你的房贷也跟着涨了 。
小建议：
从短期来看 ， 如果你的房贷利率是基准上浮 ， 建议转LPR ， 毕竟此前的利率已经非常高 ， 特别是基准上浮20-25%的那部分房贷 。
如果你的房贷利率原来就有折扣 ， 甚至低至8折、7折这样 ， 选择固定利率可能会稳妥一点 。
本文来源：经济日报、广州买楼、房王网


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