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银行|LPR转换迎倒计时，房贷要不要转？( 二 )


根据中国人民银行要求 ， 自2020年3月1日起 ， 金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商 ， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值) ， 加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率 。
定价基准只能转换一次 ， 转换之后不能再次转换 。 已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换 。 存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成 。
不过 ， 对于贷款一族来讲 ， 转换的好处也有很多 。 最重要的是一点是 ， 未来利率预期是下滑的 ， 相对更有利一些 。
上海迈柯荣信息咨询有限责任公司董事长徐阳在接受记者采访时表示 ， 从当前经济形势来看 ， 疫情后金融环境整体相对宽松 ， 房贷利率保持在平稳水平 ， 且总体来看还是有一定的下行趋势 ， 因此对于短期内即可还清贷款的客户来说 ， 选择LPR似乎更具优势 。
“LPR 利率短期内还是有一定的下行趋势 ， 但中长期来看 ， 还是会保持稳定的 。 ”徐阳说 。
事实上 ， 中信银行贷款中心经理也给出类似的看法 。 在他看来 ， 三五年内 ， 利率继续下行可能比较大 ， 选择浮动相对更划算 。
“固定利率还款的优势在于计算方便 ， 包括还款总额以及每个月还本付息的金额都是固定的 ， 同时不会受未来外界因素影响发生比较大的变化 。 不过如整体利率环境下跌 ， 固定利率还款还是会维持相对比较高的利率 ， LPR还款方式正好相反 ， 会随着外部经济环境浮动 。 ”他解释说 。
哪些贷款不参与批量转换 ， 转换后又能省掉多少钱?
记者注意到 ， 并非所有贷款都可以参与此次LPR转换 。 此次公告中 ， 各家银行也明确了批量转换的范围：2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放 ， 同时在批量转换日之前还没有进行主动转换的存量浮动利率贷款 。
同时 ， 各银行也列出了不参与此次转换的贷款类型 ， 主要是公积金个人住房贷款和公积金贴息贷款 。
其中 ， 工行详细列出了六类不参与批量转换的贷款：(一)剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款 ， 即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日期的贷款;(二)固定利率贷款;(三)公积金个人贷款;(四)经与公积金中心协商不转换的个人住房公转商贴息贷款;(五)已参考LPR定价的个人住房贷款;(六)当前逾期贷款 。
中行的批量转换范围是：在2020年8月24日(含)前尚未办理完成定价基准转换的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(不包含公积金个人住房贷款、军人公积金贷款、公积金贴息贷款) 。
农行规定 ， 2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放 ， 且截至2020年8月24日(含) ， 尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款(含个人商用房贷款 ， 不含公积金贷款和公积金贴息贷款) 。
交行的范围是 ， 2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放 ， 且在8月21日前尚未转换的参考贷款基准利率定价的浮动利率商业性个人住房贷款(不包括公积金贷款和公积金贴息贷款) 。
邮储银行规定的范围是：截至2020年8月25日(不含)尚未在该行办理定价基准转换的存量浮动利率商业性个人住房贷款(不含公积金个人住房贷款) 。
那么 ， 对房贷一族来讲 ， 又该怎样计算LPR?究竟又能省多少钱?
“还得看LPR下调情况 ， 应该每月能减少百十块吧 。 ”上述银行人士估测说 。
那么 ， 咱们看一看 ， 又是一个怎样的转换公式 。 转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR+固定点数” 。
举例来说 ， 如果丁先生在前几年利率较低的时候贷款买了房 ， 当时与银行签的合同是基准利率打8折 ， 即4.9%×0.8=3.92% 。 那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88% ， 即负88个基点 。
由于大部分银行规定重定价日为每年1月1日 ， 所以最近的参考LPR为2020年12月将公布的5年期以上LPR 。 假定该数值与当前LPR一样 ， 为4.65% 。 那么在上述例子中 ， 丁先生转换后的年利率为LPR-0.88% ， 即4.65%-0.88%=3.77% ， 比原利率低了0.15% ， 但此后利率的变化取决于未来LPR的变动幅度 。


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