刚需探房|福州五四北片区绿城柳岸晓风分析
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继续楼盘分析 ， 今天聊聊五四北片区 ， 先来分析绿城柳岸晓风 ， 一个去化极差的楼盘 。
绿城柳岸晓风：备案名（绿城晓风苑） ， 地处：福州市晋安区新店镇泉头村泉头398号 。
楼盘规划楼盘规划了14栋高层住宅 ， 占地面积95.1亩 ， 容积率2.4 ， 共1158套 。
土拍情况2018-1-18 ， 杭州昭千投资有限公司（绿城旗下）以29.3亿元拿下宗地2017-55地块 ， 溢价率20% ， 成交楼面价19242元/㎡ 。 地块面积63445㎡（合95.17亩） ， 用途为住宅用地、商服用地 ， 容积率2.4以下 ， 限高70米 。
分析：2017年底土拍收官 ， 绿城以土拍正式进入福州市场 ， 在楼市的火热期 ， 以楼面价19242拿下了位于三环外的地块 ， 虽然地块没有其他配建 ， 但是这个楼面价着实高的可怕 。 目前备案价带装修在27000左右 ， 利润空间不大 ， 可惜去化依然不理想 。
备案情况2019-7-25 ， 项目14栋高层住宅全部备案领证 。 备案均价在27000元/㎡ ， 总共1158套 ， 网签220套 ， 去化率：19% 。
分析：作为一个1000多套的大盘 ， 开盘1年 ， 才去化19% ， 实在卖的异常艰难 。 经常被拿来做福州低去化楼盘的代表之一 。 由于项目带装修备案价在27000左右 ， 周边目前新盘较多 ， 整个五四北片区库存很惊人 ， 部分楼盘已经打折降价求去化 。 作为竞品楼盘 ， 除非也打折降价 ， 不然后续的销售只会越来越难 。 楼盘在2021年就可以交房 ， 从目前来看 ， 也是极大概率从期房卖成现房 。
户型情况98平：3室2厅2卫 ， 位于中户 ， 市面主流户型 ， 三开间朝南 ， 带一个大阳台 。
107平：4室2厅2卫 ， 位于中户 ， 三开间朝南 ， 主卫看户型图是个暗卫 ， 是个硬伤 。 北向两个房间都太小 。 107做四房 ， 加上走廊的空间浪费 ， 导致部分房间使用也是极其不便 。
【刚需探房|福州五四北片区绿城柳岸晓风分析】122平：4室2厅2卫 ， 位于端头 ， 户型不多见 ， 双开间朝南 ， L型阳台 。 空间利率一般 ， 122做四房 ， 依然存在两个房间很小 ， 而且客厅只能靠东西面采光 。
147平：5室2厅2卫 ， 户型跟目前主流类似 ， 不过在140多平做这种户型算少见的 ， 卧室之间的走廊可以当跑道了 。 四开间朝南 ， 客餐厅没有做到南北通透 ， 走廊开间浪费过大 。 总体而言大面积设计的比较一般
区位情况位于五四北杨廷水库片区 ， 距离地铁一号线2公里 ， 距离五四北泰禾2公里 。 项目隔壁在建新店外环路东段 ， 对于后面开车出行有较大帮助 ， 目前周边配套较少 ， 距离五四北核心区也存在一定距离 。 虽然最近有文章开始宣扬新五四北片区 ， 奈何片区目前来看 ， 区位比较一般 。
开发商楼盘作为绿城来福州的首个项目 ， 从目前形式来看 ， 跟位于南二环的厦门住宅简直一模一样 ， 同样首次入榕 ， 然后以2w左右的楼面价拿下一个偏僻的区域 ， 然后拿到了近3w的备案价 ， 奈何购房者不认可 ， 导致首次入榕项目直接被套 。 不过绿城后来 ， 以低价拿下金山的榕心映月 ， 目前也算回了点本 ， 今年又以25000的楼面价拿下连潘地块 ， 只能说绿城的心是真大 。
绿城作为杭州的开发商 ， 一直以来主打口碑物业 ， 在楼盘的销售上经常可以听到销售宣传绿城的物业是如何高端 ， 当然目前市面的接受度也是比较高的 ， 对于购房者而言肯定对以后房子的居住和保值也有一定加成 。 当然绿城物业也不是没爆过雷 ， 之前很火的杭州保姆纵火案就发生在绿城物业 。
楼盘总结项目位于五四北的角落地带 ， 纯商品房楼盘 ， 以带装修27000的价格销售 ， 虽然楼面价达到了19000 ， 看上去备案价不算夸张 ， 奈何市场不买单 ， 加上周边新盘无数 ， 竞争压力巨大 。 如果有意向购买 ， 建议可以看看后续是否有降价的情况 ， 毕竟目前五四北已经开始了降价去库存的节奏 。 楼盘以目前的均价来看 ， 性价比非常一般 。
题外话绿城2018年以19000楼面价拿下柳岸晓风 ， 备案价是带装修27000 ， 2020年25000拿下连潘地块 ， 备案价会多少？如果参考柳岸晓风 ， 大家觉得备案价会是多少？个人推测：带装修35000 。
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