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市场|楼市下半场：政策与房价趋稳 房企探索规模效益平衡术

中国房地产市场行进到2020年 ， 政府的调控手段愈加丰富 ， 能力更成熟 ， 房价波动幅度更小 ， 渐趋平稳 。
在8月8日举行的博鳌·21世纪房地产论坛“下半年与下半场：弯道机会与安全发展”六方会谈上 ， 与会嘉宾表达了上述观点 。
而在房地产的下半场 ， 从增量时代转向存量时代 ， 当激进追求规模增长、抢占地盘的发展方式已经过时 ， 房企开疆扩土或是弯道超车都会越来越难；同时 ， 他们从追求规模转变为提升效益 ， 思考如何安全穿越经济周期 。
平衡规模、效益和风险的能力 ， 成为房企关注的重点 。
进入稳定长周期
熬过疫情的房地产市场 ， 下半年会上演什么“剧情”？从更远的周期来看 ， 房地产的下半场 ， 房企还有无弯道超车的机会？六方会谈上的房企掌舵人各抒己见 。
旭辉控股董事局主席林中认为 ， 总体来看 ， 今年下半年房地产市场以平稳为主 ， 量价也相对平稳；其次 ， 未来的房地产市场应该会城市分化、结构分化 ， 有的城市热一点 ， 有的城市冷一点 ， 但都不会出现大起大落 。
他强调 ， 今年应该是稳地价、稳房价、稳预期是主流 ， “稳价保量”是政府政策的出发点 ， 一城一策 ， 会有紧有松 。
中南建设董事、中南置地副总裁唐晓东也认为 ， 从上半年各家房企的数据来看 ， 2020年整体销售额应该会看齐2019年 ， 但量的保持不一定能带来价的提升 。 “房住不炒”的政策导向下 ， 价格也会相对平稳 。
对下半年市场的平稳预判 ， 与政府的调控能力有密不可分的关系 ， 因为随着市场的变化 ， 政府的调控手段越来越灵活和成熟 。
金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元说：“我判断市场会比较平稳 ， 因为我非常相信政府的调控能力 。 ”
他表示 ， 过去3年应该是最平稳、市场最健康的3年 。 房企的去库存周期是最低的 ， 全国平均大概是12-13个月；价格也最平稳 ， 从全国水平来看 ， 基本都是小幅增长 。
从房企想要弯道超车的难度 ， 也能看出市场在逐渐成熟的稳定度 。 张晋元认为 ， 以后弯道超车会非常难 ， 机会越来越少 ， 因为市场已经逐步成熟 。
他分析 ， 2008年房企前20强的榜单和现在相比变化非常大 ， 2008年榜单中前20强的企业可能8家都已经不在了 。 但是 ， 近三年的top5房企除了排序 ， 没有变化 。
龙湖集团副总裁胡若翔也表示 ， 2018年房地产市场步入平稳 ， 市场告别了过去大幅波动的小周期 ， 转而进入了长周期 。 作为身在其中的企业 ， 这个时间节点要保持克制 ， 减少赌的心态 。
唐晓东则表示 ， 房地产增量市场见顶 ， 很多时候 ， 资源就这么多 ， 大家一起争夺优质资源的窗口变得越来越窄 。 在这种情况下 ， 弯道超车是危险的 。
林中总结说 ， 地产行业顺势而为是事半功倍 ， 逆势而为是事倍功半 。 在平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展 ， 挑战难度和风险远远比在高速增长期大很多 。 房企应该在平稳增长、精细化的时代 ， 找到一个有质量的增长模式 。
有质量的增长
当不再寻求粗暴的规模扩张 ， 着眼于长远发展的下半场 ， 平衡规模增长、风险与效益 ， 成为房企们的必答题 。
林中认为 ， 增长要有合理速度 ， 以保证增长是可持续的、稳定的、有质量的 。 有质量的增长应该表现在 ， 企业盈利能力上升、债务风险降低、产品服务改善 。
唐晓东分享了主要思考的三个方面 。 首先 ， 稳固基本盘 ， 有自己深耕的区域 ， 其次是控制经营风险 ， 以及高度地重视客户 。
绿城小镇集团总经理蒋安绰认为 ， 高质量的发展和追求规模既是敌人 ， 又是朋友 。 他表示 ， 有质量的发展需要注意几条红线：产品红线、服务红线、财务指标红线 。 在这些指标健康达标的情况下 ， 再去追求规模上的发展也是顺势而为 。


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