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市场|房地产增长变奏曲：从规模导向到安全逻辑

马太效应、长效机制、白银时代、熨平周期……当楼市逐渐被贴上这些标签时 ， 已经飞驰了20年的房地产列车 ， 还能继续一路狂奔吗？
“地产行业从2018年开始进入了平稳增长期 ， 在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展 ， 挑战难度和风险远远比你在高速增长期大很多 。 ”这是旭辉控股董事局主席林中在8月8日召开的“博鳌·21世纪房地产论坛”上给出的答案 。
今年博鳌21世纪房地产论坛第20届年会在上海召开 ， 论坛主题为“穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑” 。
过去20年 ， 房地产与入世后的中国经济一起成长 ， 既分享过市场狂飙突进的红利 ， 也经历过严厉调控后的阵痛 。 近年来 ， 在中央关于“新发展理念”和“高质量发展”的要求下 ， 越来越多的企业开始摒弃过往速度规模至上的粗放增长模式 ， 转向追求安全、高质量的增长 ， 平衡规模与利润 ， 回归产品与服务 。
这同时也是行业发展的要求 。 长效机制的出台 ， 既熨平了市场周期 ， 又令企业必须学会与调控共舞 。 在此背景下 ， 尽管市场空间仍然可观 ， 但增长的“变奏曲”已经开启：以规模为导向的增长模式正在退潮 ， 注重安全、质量的增长理念则开始大行其道 。
规模之“困”
高增长时代的终结 ， 首先源于大势的变化 。 国家统计局的数据显示 ， 今年1-7月 ， 全国商品房销售面积83631万平方米 ， 同比下降5.8%；商品房销售额81422亿元 ， 下降2.1% 。
销售下滑 ， 有疫情影响的因素 。 但在很多从业者看来 ， 即便没有疫情影响 ， 在调控政策的常态化打压下 ， 房地产市场也将进入下行周期 ， 今年全年的楼市销售规模很难超过去年 。
近期 ， 中央层面接连重申“房住不炒”的大原则 ， 还透露出房地产长效机制已开始试点的消息 。 这也意味着 ， 楼市调控已进入常态化阶段 。
金科股份联席总裁方明富将未来的市场走势形容为“在一个窄的箱体里面波动” ， “以前市场的周期性强 ， 曲线波动剧烈 ， 波峰和波谷都很明显 ， 现在的市场曲线会较为缓和 。 ”
这种相对平缓的市场走势 ， 正是调控已经达成的阶段性成果 。 但对于房企来说 ， 借助大势进行规模赶超的时机 ， 似乎已经很难再现 。
金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元说 ， “弯道超车的机会会越来越少” ， 原因是市场已经逐步成熟 。 他认为 ， 只有在剧烈变化、剧烈波动的市场中 ， 才会有所谓的“黑马”出现 ， 而且这匹“黑马”一定要具备一些特殊能力 。
林中将平稳期的赶超比作“戈壁徒步” ， “你看到他在前面500步 ， 但是你追赶他要花很长时间 ， 甚至要两个小时 。 因为大家的速度差不多……如果速度一样 ， 距离就是永恒的 。 ”林中认为 ， 房企进入未来20年的成熟期 ， 面对的行业格局与当前的家电行业一样 ， 是比较稳定的格局 。
那么 ， 这是否意味着规模不再重要？
不尽然 。 按照方明富的观点 ， 保持适度规模仍然十分重要 ， “如果企业没有这种适度的规模 ， 那么在‘马太效应’很强的状态下 ， 未来的生存空间就会越来越窄 。 ”
实际上 ， 对于很多中型房企来说 ， 规模的困境已经出现 。 与往年相比 ， 近些年的房企销售排名中 ， 头部企业的地位愈加稳定 。 大量的中型房企既无力追赶“领头羊” ， 又不敢在同一梯队的竞争中松懈 ， 于是面临“不进则退”的局面 。
高质量的内涵
在规模效应递减的同时 ， 行业对高质量发展的重视与日俱增 。 其中 ， 规模与利润、负债的平衡 ， 成为调控常态化下的首要问题 。
那么 ， 何为“高质量”？
论坛上 ， 阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁吴建斌做了主题为“当下房地产高质量增长的基本逻辑”的演讲 ， 他设定了高质量增长的三个指标：业绩指标（销售额、结算收入、新增土储、销售回款等）、安全性指标（负债率、短期借款占比、现金占比 ， 负债总额、信用评级等）、结果指标（净资产收益率、投资回报率等） 。


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