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仁恒置|毛利率持续走低，仁恒置地规模与负债难平衡

仁恒置|毛利率持续走低，仁恒置地规模与负债难平衡
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进入中国20余载 ， 一直以开发高端住宅为主、专注于“慢而精”的仁恒置地开始提速了 。
8月13日 ， 仁恒置地发布了上半年业绩报告 。 数据显示 ， 截止6月30日 ， 集团合同销售金额为297亿元 ， 同比增加65% 。 合同销售面积为83.1万平方米 ， 平均销售金额为3.6万元 ， 按年增长26.2% 。
虽然销售保持了高速增长 ， 但上半年股东应占溢利为4.93亿元 ， 同比大幅下降59%；毛利率为35.9% ， 较2019年同期的46.5%下跌超十个百分点 。 对仁恒来说 ， 如何走好规模、利润与负债这根平衡木是接下来需要考量的问题 。
规模增长背后 ， 权益占比持续走低
仁恒置地这样的增速无疑是亮眼的 。 根据克而瑞的统计 ， 1-6月TOP100房企总销售金额同比下降2.7% ， 截至6月末 ， 近半数企业的累计销售金额低于去年同期 ， 5家房企累计业绩降幅超20% 。
在上半年297亿元的销售额中 ， 南京市场功不可没 ， 为仁恒贡献了79.31亿元销售业绩 ， 占比达26.6% 。 在克而瑞发布的上半年南京房企TOP20中 ， 仁恒置地排名第四 ， 去年同期 ， 其并未进入该排行榜TOP20 。 而据统计 ， 目前在南京共有6个仁恒置地参与的项目在售 。
这背后是仁恒置地的规模企图 。 1993年 ， 仁恒置地创始人、现公司主席兼总裁钟声坚带着仁恒置地首次进军上海房地产市场 ， 打造了仁恒花园、仁恒河滨、仁恒滨江园等住宅项目 。 入华20余载 ， 新加坡房企仁恒置地一直在规模方面较为“佛系” 。
数据显示 ， 2016年至2018年 ， 仁恒置地的销售额分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元 ， 业绩增速缓慢甚至有所下降 。 然而 ， 从2019年开始 ， 仁恒开始求规模 ， 当年仁恒制定了销售500亿的目标 。 最终 ， 仁恒置地以557亿元的合同销售额完成了销售目标 ， 销售增速达到了116.1% 。 2020年 ， 仁恒置地制定了700亿元的销售目标 。
销售狂飙突进的同时 ， 仁恒置地的权益占比却持续走低 。 以克而瑞发布销售榜单粗略计算 ， 2017年、2018年间 ， 仁恒置地的权益占比分别为67.82%、67.81% ， 而在其开启规模追求的2019年 ， 其权益比骤降至48.2%；2020年上半年 ， 这一比例进一步降低至43.41% ， 处于行业较低水平 。
从拿地上来看 ， 上半年 ， 仁恒在公开市场共拿下大约7块地 ， 总拿地价为61亿元 。 其中 ， 有4宗是采取联合拿地方式竞得 。
布局刚需户型 ， 毛利率走低
与销售额快速增长不同的是 ， 仁恒置地的毛利率走出了一条下滑曲线 。 2020年上半年 ， 其毛利率为35.9% ， 较去年同期的46.5%下跌逾十个百分点 。
针对毛利率同比下跌逾十个百分点 ， 钟声坚回应称：“集团毛利率目标为30-40% ， 上半年35.9%的毛利率不如过去好 ， 但也不算太差 。 上半年毛利率较低 ， 主要是受天津、深圳回龙埔等项目影响 。 ”
他指出 ， 集团尚有部分毛利率较高项目未推出 ， 例如深圳项目三期、四期将于今年底或明年初推出 ， 土地成本为1.2万 ， 连同成本2万 ， 应该可卖到5.2万左右 ， 毛利率较高；而上海一项目 ， 成本约6-7万左右 ， 而周边项目已拍到9.5万 ， 预期项目税后可达到40亿收入 。 未来这些项目会摊销毛利率较低的项目 ， 即使整体毛利率会下降 ， 仍可高于行业水平 。
事实上 ， 仁恒置地毛利率下滑的态势在2019年就已经有所显现 。 数据显示 ， 仁恒置地2019年的毛利率较2018年下滑4.8个百分点至41.2% 。 而此前受益于企业重点高端产品的打造 ， 仁恒置地毛利率多年处于行业较高水平 ， 2018年其毛利率为46.0% 。
上海中原地产首席分析师卢文曦对蓝鲸房产分析认为 ， 一方面 ， 近两年来土地与融资成本处于高位 ， 另一方面 ， 多城市限售限价 ， 这导致行业整体毛利率处于下降通道中 。 仁恒置地的毛利率表现也情有可原 。


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