乐居网佛山|追踪 | 大良楼市怪象：卖房的人说房价低了 买地的人说地价在涨
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乐居佛山讯 吴壁生“大良怪象 ， 地价高房价低 。 ”“三年了 ， 有房企还不知何时才能解套……”
日前 ， 一宗位于大良德胜河北岸商住地以总价26.4亿、折合单价11409元/㎡成功拍出 ， 看到此情此景 ， 乐居网友纷纷有感而发 。
当天 ， 厦门国企联发意气风发试图首进佛山 ， 与美的置业展开了多轮角逐后惜败 ， “（这块地） ， 真不是首进佛山的一个好选择 。 ”有业内人士直言道 ， “说白了 ， 佛山大把地（可供选择） 。 ”
顺德大良地价、房价当真陷入怪圈了吗？大良房价涨幅真的不如预期？谁又能成功实现破局？
大良地价高吗？
大良地价属于什么区间呢？放眼全市 ， 大良地价略逊于南海的桂城、里水等镇街 ， 同时贵为顺德区府所在 ， 大良又是独占鳌头的存在 。
据乐居不完全统计 ， 目前佛山楼面单价TOP10里 ， 顺德全区仅有一个项目上榜 ， 即位于大良东区的金辉岭南云著 ， 成交单价为16031元/㎡ ， 而南海占尽8席之多 ， 甚至深耕顺德多年的华侨城 ， 也不惜以17480元/㎡高价抢占大沥黄岐地 。
若对比顺德其他板块 ， 如乐从、陈村等镇街年内推地 ， 超一万二三的地价屡见不鲜 ， 这么来看 ， 大良近期成交地块的价格并不算太夸张 。
截至2020年8月 ， 在顺德区楼面单价TOP10中 ， 大良板块上榜了5盘 ， 其中 ， 榜首前4名均来自大良片区 ， 是名副其实的顺德“最贵” ， 多来自2016-2018年一波抢地热潮 。 而在今年佛山土拍放开限价之后 ， 火热程度仍不如广佛交界板块 。
大良房价低吗？
从顺德楼市整体格局来看 ， 可简单划分为北部、东部以及西南部三大板块 ， 其中北部涵盖乐从、陈村、北滘、龙江；东部涵盖伦教、大良、容桂；西南部涵盖勒流、杏坛、均安 。
数据来源：粤湾数据研究院据粤湾研究院数据 ， 2020年上半年大良网签均价18180元/㎡ ， 略低于已纳入三龙湾规划的北部三镇（乐从18769元/㎡、陈村19124元/㎡、北滘19353元/㎡） ， 甚至伦教（17465元/㎡）也有追赶上的趋势 。
“三龙湾抱团打天下 ， 大良单打独斗有点难 。 ”有观点认为 。
坊间之所以有大良“地价高、房价低”的议论 ， 或许更多来自高地价并未能实现高售价 ， 而高价项目整体去化表现亦较为挣扎的直观体验 ， 甚至有若干高价项目拿地多年未入市 。
回顾大良不少拿地价高达1.5-1.6万的高价项目 ， 也未能如愿突破3字头 ， 至今仍徘徊在2字头门口 ， 远未达到当时拿地的预期 ， 乃至保本售价 。
“如果1万6左右的楼面价 ， 毛坯卖2万3的价格 ， 应该是保本价 ， 或者说亏一点点 。 ”一位深谙房地产前期投资的人士表示 ， 按照楼面价加上建安成本、装修成本 ， 再综合考虑财务成本、营销管理费、税费等费用来核算 ， “但按照2万出头的售价 ， 那绝对是亏了 。 ”
对此 ， 佛山中原战略研究中心总监朱伟德认为 ， 上述市场现象既是资金实力雄厚的大企业可能会为了布局未来、抢占市场而进行反周期的操作 ， 也有可能是项目阶段性的营销策略所致 。
希冀破局高端产品
回归大良本身来看 ， 可分为老城区、东区、德胜新城、逢沙片区等 ， 其中 ， 逢沙板块和德胜新城板块两大新兴片区 ， 可谓是新盘林立 ， 频频推出叠墅、大平层、别墅等多种丰富产品 ， 区域竞争日趋白热化 。
目前 ， 鹏瑞、宝能希望凭借江景优势打造大面积大平层产品以待破局 ， 新希望大良首子拥有地价优势 ， 恒大首度落子是否会延续走量策略 ， 均有待市场做进一步考验 。 有市场分析指出 。
大良楼市布局示意这在其中 ， 尤以鹏瑞对市场期待更高 ， 一度试图取名“德胜河1号”未果 ， 近期两套类独栋别墅产品领证 ， 备案均价更是突破5万 ， 备案总价达到了两三千万 。 而深耕大良多年的华侨城 ， 也推出了蓝楹湾76套商业别墅 ， 涵盖502-1988㎡面积 ， 单价2万/㎡起 ， 总价也是千万起步 。
“随着整体地价的逐步走高 ， 基于成本考虑 ， 房价肯定会水涨船高 ， 若品牌房企主打的高端产品能够凸显其价值所在 ， 客户接受度会逐渐打开 ， 相信市场会迎来破局的时机 。 ”朱伟德说道 。
另有接近房地产投资的人士认为 ， 目前大良新房存量较大 ， 加上隔壁容桂有个超级大盘碧桂园凤凰湾支撑着 ， 可供置业选择多 。 “等这个大盘消化差不多了 ， 剩下都是高价地 ， 大家就没得选了 。 ”上述人士戏称 。
【乐居网佛山|追踪 | 大良楼市怪象：卖房的人说房价低了 买地的人说地价在涨】顺德大良作为佛山的副中心 ， 雄厚的区域经济实力和强大的客户购买力 ， 大良未来楼市会有越来越多的高端化产品出现 ， 广佛外溢的客户也将逐渐增多 。 朱伟德展望道 。
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