陈凤琴的生活故事|小城房子“白菜价”，会带崩一线高房价么？
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这两年 ， 房价走势可谓冰火两重天 。
热的一边是房价持续上涨 ， 单价超10万+不足为奇 ， 新盘更是出现万人摇号抢房现象；
冷的一边是房子“白菜价”无人问津 ， 单价几百 ， 挂牌几年都卖不掉 。
房子走势分化之大 ， 令人唏嘘 。
1、“白菜价”房子又现
最近 ， 辽宁阜新房子火了 。
在这里 ， 2万就能买一套56㎡房子 ， 折合单价仅为357元 。
而且小区内 ， 超市、药店、饭店、幼儿园、健身器材等配套设置一应俱全 。
这仅仅是个例？
这里房子挂牌价在2万元/套 ， 或者3-4万元一套的现象很常见 。
2万一套的房子 ， 去年在黑龙江鹤岗市也出现过 ， 当时 ， 只要花1.9万元就可以买到一套55平方米的房子！
现在辽宁阜新又出现这样的房子 。 相比鹤岗 ， 阜新市地理位置好得多 ， 人口也多 。
阜新交通位置比较发达 ， 阜新与辽宁省会沈阳市直线距离约150公里 ， 紧邻朝阳市和锦州市 。 从沈阳乘坐高铁 ， 最快45分钟就能到达 ， 全天十几趟高铁通行 。
阜新还被誉为“煤都” ， 曾拥有全亚洲第一大露天煤矿 。
那为何一套房仅仅卖出2万/套的价呢？
简而言之 ， 房子太多 ， “接盘侠”太少了 。
当地阜新居民大多在动迁之后获得多套住房 ， 多到自己家人根本住不了；
与此同时 ， 阜新因煤而兴 ， 而早在2001年该城市已经资源枯竭 ， 再加上转型不顺 ， 缺少就业与发展机会 ， 当地年轻纷纷到外地寻求发展机会 ， 导致人口净流出现象严重 。
在这样的背景下 ， 房子挂成“白菜价” ， 几年卖不出去也就不足为奇了 。
其实 ， 阜新房子问题 ， 只是“十八线”城市问题的一个缩影 ， 非常普遍 。
2、问题暴露
前几年 ， 三四线房市出现了一波大涨 ， 不少无产业、无人口、无潜力的县城房价都逼近1万元大关 。
这其中关键因素是一二线限购、钱太多和三四线货币化棚户区改造 ， 导致大量投机需求涌入小城楼市 ， 房价透支了未来 。
这两年管理层严控房市 ， “房住不炒”逐步落实 。 在棚改大潮退去时 ， 一些小城的房地产问题就逐渐冒出来 。
比如很多小城：
年轻人持续流出；
二手房挂牌量急剧上升 ， 议价空间越来越大 。
经济衰退型或资源枯竭型城市 ， 房子无人问津 ， 价格迅速沦为“白菜价” 。
一个城市房价长期走势是很大程度上由这个城市人口状况决定的 ， 另一个方面和当地产业结构和居民收入是否能持续提升高度相关 。
和大城市相比 ， 这些小城在长期吸引人口流入和收入提升上均处于劣势 。
再加上二线城市疯狂展开抢人大战 ， 存量博弈之下 ， 强二线城市又对其产生了人口虹吸效应 ，
重重打击之下 ， 大部分小城房价出现了慢慢阴跌之路 。
这么 ， 小城房价还有可能再度上涨么？
换句话说 ， 我们可以去抄底么？
捡便宜可能要吃大亏 。
为什么？
这些小城的房价大概率再也涨不上去了 。
3、小城辉煌难再现
这类“白菜价”房子 ， 自住尚可 ， 作为投资品他们是不合格的 。
《穷爸爸 ， 富爸爸》说：资产是能把钱放进你口袋里的东西；
而负债是把钱从你口袋里拿走的东西 。
从投资角度来看 ， 这类房子虽然便宜 ， 但不像资产 ， 反而更像负债 。
我们不妨看看他们的出租和租金回报率 。
虽然市政基础设施完备 ， 当房子多人少 ， 租出去根本不大可能 。
据说在东北小城 ， 现在很多房屋出租都是免租金 ， 只要租客只要帮业主支付物业费、取暖费就行 。
租不出去 ， 业主就要负担成本 。
而资产必须会产生现金流 ， 有投资回报率 。
北上广深的房子贵、租金低 ， 租金回报率大约仅能达到1% ， 不是好资产；
但阜新房子看似便宜 ， 但属于负收益资产 。
如果业主不能幸运的找到租客 ， 连物业费、取暖费都要负担 ， 房子回报率是负数 。
房屋与股票一样 ， 都是一种资产 。 资产价格是由其内在价值决定的 。
北上广深房价类似股市中的茅台 ， 阜新等小城楼市恰似股市中的ST股 。
价格高的越涨越高 ， 强者恒强 ， 除非核心竞争力被削弱；
价格低的越跌越低 ， 直至一文不值 ， 除非翻身 ， 因为基本面一塌糊涂 。
换句话说 ， 小城房价“白菜价” ， 并不会影响一线房价越涨越高 。
4、强者恒强
从这个角度看 ， 大城市房价下跌风险反而比小城房价小得多 。
为什么？
我主要说三点：
一、人们天生喜欢扎堆 ， 扎堆又提升了经济效率 。
城市之间的竞争注定是强者恒强 。
看看咱们周边的日韩等先行者 ， 这一现象非常明显 。
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