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小镇|上海爱家李彦漪：运营后置，造成文旅小镇入住率低( 二 )


整个小镇打造完大概要7-8年左右 ， 因为它涉及到的面积非常大 。 随着白茶小镇的溪龙乡常住人口增多 ， 开放的面积可以更多 ， 我们也会跟政府继续合作 ， 所以它是一个非常长期的项目 。 我们以后继续打造的小镇可能不会像这个小镇那么大 ， 它可能是以成熟模式快速推动的 。
观察者网：相对于传统的房地产开发来讲 ， 文旅小镇有一些开发周期特别长、对资金和运营能力的要求更高 ， 还有后期入住率低等比较大的问题 ， 企业如何去避免呢？
李彦漪：最主要的核心就是可能之前的开发模式以及拿地的方式 ， 其实不是企业决定的 ， 是市场和氛围决定的 ， 会导致大家其实更在乎的是拿了地之后去纯粹做一些地产开发 ， 没有那么重视配套和产业 。 甚至过去大家对于第二居所还比较模糊的阶段 ， 你不需要有那么多的配套和产业 ， 大家也会把这些房子买下来 。
现在慢慢这些项目它的后遗症体现出来了 ， 没有配套的产业 ， 大家不会去住 ， 大家越不去住 ， 开发商或者政府越难去运营这些配套和产业 。 不是说我们（房企）突然变得多么有责任心或者有多么有创新 ， 而是之前的一些例子已经告诉我们 ， 这种模式走到了尽头 。
我们在跟政府交流的过程当中 ， 他们也跟我们倾诉了他们的苦 ， 如入住率低等问题 ， 让安吉这么美丽的地方变得不是那么有活力 。 所以我们现在完全是以未来的客户为导向 ， 去倒推他们如果要旅居在这边 ， 要拉长他们在这边居住的时间 。
首先我们要精准定位我们的客户 ， 他们一定不是一些非常活跃的年轻人 ， 也一定不是一些真正需要养老的老人 ， 我们定位的是一些"熟年群体" ， 大概在55-75岁之间 ， 其实这群人还非常有活力 ， 并且思维也非常新 ， 不是仅仅在家带小孩而已 ， 他们还有退休后人生的第二理想要去实现 。 对于他们来说又有钱又有闲 ， 是真正可以旅居在上海或者杭州周边乡村小镇的人群 。
我们精准的对应他们会需要的产业和配套等等 ， 并且把所有的运营都前置到规划当中 ， 我们现在的规划刚刚结束 ， 离开盘还有一年的时间 ， 但是所有的运营都已经开始打造了 ， 一些比较重点的能够把它留下来的产业都是自己亲自打造 ， 例如博物馆的团队自己组建自己策展 ， 包括一些旅游的业态、学校等等 ，
所以我觉得最核心的还是开发商需要做好充分的准备 ， 在一开始就要明白我们真的是要做运营 ， 而不是把这个问题后面置 ， 这是一个小镇要保持活力最核心的一个点 。
【小镇|上海爱家李彦漪：运营后置，造成文旅小镇入住率低】本文系观察者网独家稿件 ， 未经授权 ， 不得转载 。


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