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楼事纪|央行出“重拳”，释放3个重要信号，剑指“这一问题”，房价会扛不住？

楼事纪|央行出“重拳”，释放3个重要信号，剑指“这一问题”，房价会扛不住？

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楼事纪|央行出“重拳”，释放3个重要信号，剑指“这一问题”，房价会扛不住？

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楼事纪|央行出“重拳”，释放3个重要信号，剑指“这一问题”，房价会扛不住？

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如果问你 ， 过去一二十年时间里 ， 拉动房价不断上涨的原因有哪些？估计很多人都能随口说出三、五个 。 比如 ， 城镇化的快速推动 ， 大量信贷资金的流入 ， 供不应求的住房关系 ， 炒房客的推波助澜 ， 开发商捂盘惜售 ， 房产中介哄抬房价 ， 货币化棚改的安置方式等等 。 那么 ， 在这些影响因素里面 ， 哪一个才是高房价的“软肋”呢？根据业内的普遍观点来看 ， 无疑就是金融了 。 光大证券全球首席经济学家彭文生甚至曾公开表示 ， 房价从根本上来说是个金融问题 。 这么说有什么依据呢？
大家都知道 ， 房地产是十分典型的资金密集型行业 ， 也几乎是杠杆率最高的行业 ， 对于资金的依赖程度十分高 。 对购房者来说 ， 面对动辄几百万几千万的房子 ， 加杠杆是必然选择 。 对房企来说 ， 素来就有“空手套白狼”的说法 ， 从拿地、建造 ， 到营销、出售 ， 每个环节都离不开外部资金的支撑 ， 否则寸步难行 。 当然 ， 历史数据也证实 ， 凡是货币政策较宽松的时期 ， 往往也是房价上涨较为快速的阶段 。 比如 ， 2009年到2017年 ， 在货币宽松周期的带动下 ， 房产金融属性大幅增强 。

由此不难看出 ， 金融无疑就是高房价的一块软肋 ， 所以要控制高房价 ， 控制资金、杠杆、信贷等对房地产行业的支撑就显得尤为关键 。 实际上 ， 从2017年开始 ， 伴随房地产调控持续收紧 ， 国家就已经开始加强了对房地产金融的监管和整顿 ， 通过压缩影子银行、消费贷等形式 ， 严防资金违规流入房地产行业 ， 自此房地产行业也进入到了明显降温的通道当中 。
不过 ， 进入2020年以来 ， 受“黑天鹅”事件的影响 ， 在央行多次降准、降息、逆回购等操作下 ， 市场流动性大大充裕 ， 房企融资状况也有了明显的改善 。 据保利投顾研究院监测的45家上市房企显示 ， 上个月融资总量为1447亿元 ， 环比增加264亿 ， 整体融资环境延续宽松 。 从融资结构来看 ， 上个月位居前四位的分别是境内债券占比42% ， 境外债券占比32% ， 银行占比11% ， 信托占比9% 。 那么 ， 这是否意味着房企的融资状况开始改善了呢？接下来房价又要上涨了吗？

在回答这些问题前 ， 有必要看看央行密集释放的3个信号第一、降息再次落空 ， 货币政策正在逐渐迎来转折
央行官网显示 ， 2020年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85% ， 5年期以上LPR为4.65% ， 均与上期持平 。 很显然 ， 继4月LPR下调之后 ， 这已经是连续第四个月按兵不动了 。 那么 ， 接下来LPR还会继续下调吗？
众所周知 ， 进入2020年以来 ， 由于受到“黑天鹅”事件的影响 ， 央行多次采取降准、降息、下调逆回购等操作来加大流动性投放 ， 降低了银行的资金成本 ， 也推动了LPR的下行 。 但是 ， 伴随“黑天鹅”事件的影响减弱 ， 国民经济开始持续回暖 ， 加之一些热点城市的房地产市场已经出现了异常的升温 ， 所以在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下 ， 预计下半年LPR会继续保持稳定趋势 ， 不会有太大的波动 。
对于这个问题 ， 在2020年上半年的金融统计数据发布会上 ， 央行货币政策司副司长郭凯也给出了明确表示 ， “随着金融市场交易恢复正常运转 ， 我们不会再超额投放流动性了” 。 显而易见 ， 降息连续落空 ， 央行副司长的明确表态 ， 都意味当前的货币政策正在逐渐迎来转折点 ， 最宽松的时刻或许正在远去 ， 下半年楼市资金面或将面临再次收紧的可能 。

第二、房企融资难言宽松 ， 又一新规或将“落地”
上文 ， 我们已经说过 ， 伴随融资环境的改善 ， 当前房企正在加速融资 。 实际上 ， 房企融资步伐加速的背后 ， 不仅是因为急需资金补货 ， 更是为了应对正在到来的偿债高峰期 ， 以期借新还旧 。 据中房研协的数据显示 ， 2020年下半年房企债券融资偿将迎来高峰期 ， 据不完全统计 ， 境内外融资债券到期规模约5588亿元 ， 同比增长58% 。 无独有偶 ， 根据克而瑞研究中心发布的另一份报告显示 ， 2020年有14家房企的到期债务规模超过100亿元 。
不过 ， 在房企加速融资的同时 ， 根据21世纪经济、财联社、券商中国等多家的媒体报道 ， 市场传言央行等监管部门为了控制房地产企业有息债务规模 ， 或将出台“345”新规 ， 主要内容如下：
设置“三道红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；2、净负债率大于 100%；3、现金短债比小于 1 倍；
对房企进行“红、橙、黄、绿”四档管理；


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