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地产|宝龙地产，10年市值不到300亿，未来5年要翻3倍！可行吗？ |半年价值观察( 二 )


可以确定的是 ， 宝龙地产的「369」开发模式就是加快周转和去化的 。
第二是 ， 贡献较大的是住宅类 ， 而从地区来看 ， 主要是位于长三角地区 。
宝龙地产虽表明决心要做大商业地产 ， 未来5年自持超100个购物中心 ， 但目前还是主要靠住宅赚钱 。
半年报显示 ， 截至今年6月30日 ， 宝龙地产住宅销售面积为1687847平方米 ， 销售金额为258.81亿元；商业销售面积为359480平方米 ， 销售金额为56.48亿元 。
从财报显示的截至今年6月30日宝龙地产已出售及交付建筑面积和交付金额来看 ， 长三角地区这两项占比分别约为66%和70% 。
地产|宝龙地产，10年市值不到300亿，未来5年要翻3倍！可行吗？ |半年价值观察
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与好业绩同步齐飞的还有销售成本和利息支出 。
财报披露 ， 截至2020年6月30日止六个月 ， 宝龙地产的销售成本约为10,807百万元 ， 同比增长约44.1% 。
宝龙地产解释原因是 ， 由于期内已出售及交付物业面积增加导致的成本总额增加 。
同期 ， 宝龙地产的营收增速为40.1% ， 而销售成本的增速（44.1%）快于营收增速 ， 一定程度上拖累了毛利及毛利率 。
近几年 ， 宝龙地产的发展速度确实很快 ， 尤其是在一些房企 ， 甚至大房企都降速的情况下下 ， 它的表现格外引人注目 。
不过 ， 房地产业是典型的资金密集型行业 ， 更快的速度、更大的规模 ， 也意味着借更多的钱 。 不少冲击销售千亿目标的房企 ， 率先达到千亿的往往是负债总额 。
翻看最近几年宝龙地产的财报可以发现 ， 在2018年 ， 其总负债就接近千亿元 ， 约为992.49亿元；2019年总负债破千亿达1235.9亿元 ， 同年总资产1624.97亿元；截至今年6月30日其总负债约为1319.82亿元 。
地产|宝龙地产，10年市值不到300亿，未来5年要翻3倍！可行吗？ |半年价值观察
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总负债的攀升 ， 借款总额的增加 ， 与此相对应的是总利息开支的攀升 。
据财报披露 ， 宝龙地产的总利息开支 ， 2016年为16,27亿元；
2017年同比上升约24.3% ， 达20.23亿元；
2018年同比大增46.2% ， 达29.58亿元；
2019年同比上升21.7% ， 达35.99亿元；
2020年上半年同比增长约17.2% ， 利息开支达19.8亿元 。
据华夏时报报道 ， 2014—2018年 ， 宝龙地产的负债率分别为：65.86%、67.22%、69.13%、75.16% ， 连续6年持续攀升 。
而财报显示 ， 宝龙地产的净负债比率2017年约86.8%；2018年 ， 高达101.6% 。
好在同年财报中 ， 宝龙地产明显意识到了高负债的危险性 ， 提到“继续加强对融资成本进行控制” 。 2019年财报中 ， 净负债率的数据明显改善 ， 为81.2%（较2018年同期下降20.4%）；今年上半年这一数据再次略微改善 ， 为79.9% 。
2019年 ， 宝龙地产是如何做到成功将净负债率同比降低20.4%的 ， 不得而知 ， 后面有机会仔细研究下再跟蜜友们分享吧 。
截至2020年6月30日 ， 宝龙地产借款总额约为592.5亿元 ， 同比上升约7.2% 。 其中一年内到期的借款约为227.04亿元 ， 占比约38.3% ， 短期到期债务占比偏高；一年后到期的借款约为365.46亿元 。
同期 ， 宝龙地产的现金及现金等价物及受限制现金约为264.42亿元 ， 其中受限制现金40.368亿元 ， 短债压力并不轻松 。 中华网财经甚至认为其“流动性恐现紧张局面” 。
房企们做大做强的路径 ， 收购、兼并、联营、合营等无论哪种方式 ， 几乎都需要走向全国 。
截至报告期末 ， 宝龙地产的土地储备超70%分布于长三角地区 。 计划5年自持超100个购物中心 ， 走出去是依然要考虑的问题 。
而长三角作为龙头房企、有雄心进击的房企们的必争之地 ， 要在此守业加持续发力 ， 也并非易事 。
PS:招人啦！
闺蜜财经旗下作者人才济济 ， 多次荣获新浪财经头条原创自媒体奖、网易年度态度风云作者、百度百+年度影响力作者、问房签约行家、蚂蚁财富专栏作者、招行社区邀请入驻作者等 。


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