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soho中国|40亿美元收购计划搁浅，SOHO中国会否重启谈判之路？

持续5个月的SOHO中国私有化谈判尘埃落定 ， 以“交易终止”结束 。
8月13日晚间 ， SOHO中国发布公告称 ， 公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止 ， 迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识 。
对于该笔交易的失败 ， 有业内人士分析认为 ， 受疫情影响 ， 年内写字楼租金及出租率走弱 ， 双方或就价格产生了分歧 。 在关注谈判失败之余 ， 市场也颇为关注 ， 近年来频繁“卖卖卖”的SOHO中国会否重启私有化谈判之路？
或就估值产生分歧
早在今年3月10日 ， 市场上传来消息称 ， 黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判 ， 交易价值为40亿美元 ， 黑石提出的私有化报价为每股6港元 。
彼时 ， SOHO中国私有化消息曝出之后 ， SOHO股价在一日之内大涨37.58% 。 面对“私有化传闻”等消息 ， 3月11日SOHO中国发布澄清公告称 ， 公司在与海外金融投资者洽谈 ， 以探讨进行战略合作的可能性 ， 其可能导致也可能不会导致就公司股份作出全面要约 。
随后几个月 ， 在SOHO中国定期披露的对外洽谈情况中 ， 一直宣称无实质性进展 。
但期间的洽谈情况仍有迹可循 ， 5月4日 ， 据相关人事透露 ， 由于新冠肺炎的影响导致公司前景充满了不确定性 ， 黑石集团与SOHO中国私有化谈判陷入停滞状态 。 与此同时债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧 ， 这也是双方谈判的阻碍之一 。
彼时 ， 双方谈判正处初期阶段 ， 一旦情况稳定之后可能会重启谈判 。 此消息传出后 ， SOHO中国的股价再次经历“过山车” 。
对于此次交易失败的原因 ， 同策研究院资深分析师肖云祥分析认为 ， 黑石与SOHO私有化谈判耗时太长 ， 从公布到目前几近5个多月 ， 双方一直未达成协议 。 特别是新冠疫情的特殊时期 ， 3月的估值并不能代表现在 ， 当前的市场活力已经较前期有了较大增长 ， 其估值是否符合当前的市场预期也就成了双方分歧的主要原因 。
私有化会否重启？
SOHO中国私有化动作触及到市场敏感神经 ， 这或与潘石屹夫妇多年来一直出售在中国的资产有关 。
2019年10月30日 ， 据香港万得通讯社报道 ， SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益 。 随后 ， 据财新消息 ， SOHO中国计划将其作为核心资产的八个项目以分批打包的方式全部出售 ， 所有交易预计在未来两年内完成 。 出售八个项目意味着SOHO中国将清空内地整体自持的商办资产 。 彼时 ， SOHO中国称“一切以公告为准” ， 而关于“潘石屹清仓跑路”的舆论也甚嚣尘上 。
含糊其辞之际 ， 频繁变卖资产让外界看到了SOHO中国清仓的决心 。 事实上 ， 自SOHO中国2012年从“开发-销售”向“开发-持有”转型后 ， SOHO中国就开频繁甩卖国内资产 。 其中 ， 2014年至2019年间 ， SOHO中国累计出售资产套现约293.41亿元 。 其中 ， 金额较大的包括84.93亿元将外滩“地王”50%的权益转让给复星国际 ， 52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场 ， 50.08亿元出售凌空SOHO等 。
对于出售资产的逻辑 ， SOHO中国董事长潘石屹曾表示 ， “做生意永远不变的规律就是低进高出 。 SOHO中国永远遵循这样的原则 ， 永远判断什么时候是价位低的时候 ， 什么时候是价位高的时候 。 ”
潘石屹是不满意中国区的租金水平的 。 “在北京这样的城市 ， SOHO中国的租金回报率不到3% ， 但银行贷款的资金成本超过了4% ， 这几乎是地产业最低的资金成本 ， 但在此情况下 ， 这意味着全年的物业经营仍然会亏损2% ， 这个生意怎么做呢？”潘石屹说 。
这也在其财报上得到了体现 。 2012年-2018年 ， SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元；归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元 。 截至2019年财报数据显示 ， SOHO中国实现营业额约18.47亿元 ， 同比增长约11%；实现净利润13.2亿元 ， 同比下滑约31.9%；全年累计实现租金收入18.33亿元 ， 同比增长约5.6% 。


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