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住建部|楼市大消息！央行、住建部联合约谈重点房企，提及一大监控机制！什么信号？( 二 )


伍超明表示 ， 这次会议提出“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”有以下几个重要原因：
房地产投资增速大幅上涨的背后 ， 是房地产资金来源增速提高 ， 宏观杠杆率的攀升 。 如1-7月房地产资金来源同比增长0.8% ， 首次转正 ， 较1-6月提高2.7个百分点 ， 连续5个月大幅走高 。 而资金来源增速的提高 ， 主要是居民和企业加杠杆 。
二是房地产对消费的挤占效应并未得到有效缓解 。 近期一二线城市房价回升导致楼市销售热度上涨 ， 居民购房支出有所增加 ， 部分居民可用于消费的资金依旧有限 。
住建部|楼市大消息！央行、住建部联合约谈重点房企，提及一大监控机制！什么信号？
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图/图虫
住建部|楼市大消息！央行、住建部联合约谈重点房企，提及一大监控机制！什么信号？
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形成稳定的金融政策预期
房企融资的手段众多 ， 包括贷款、债券、非标、境外发债等 ， 部分房企还可以通过REITS、IPO、增发和配股等方式融资 。 部分时段 ， 监管部门对贷款调控趋严后 ， 一些房企可能转向高成本的非标融资 ， 以维系资金链 。 再比如 ， 当境内发债比较困难时 ， 一些房企会选择境外发债 。
总体而言 ， 房地产融资呈现出高波动率、融资方式因时切换的特点 ， 主要原因在于房企对未来融资的预期不确定、不同监管部门的融资政策的不一致 。
因此 ， 会议指出 ， 为进一步落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
伍超明表示 ， 从参与这次会议的监管部门看 ， 对房地产企业的主要融资渠道如信贷、股票发行、海外融资、债券发行等实行全方位监测 ， 房地产企业的融资来源变得透明化 。
“市场化、规则化、透明化的融资规则 ， 有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期 ， 合理安排经营活动和融资行为 ， 增强自身抗风险能力 ， 也有利于推动房地产行业长期稳健运行 ， 防范化解房地产金融风险 ， 促进房地产市场持续平稳健康发展 。 ”会议表示 。
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在此之前 ， 21世纪经济报道独家报道 ， 监管部门为控制房地产企业有息债务规模 ， 出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线” ， 具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。
如果“三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
“随着地产调控的不断推进 ， 行业马太效应将逐渐显现 。 优质资源将更多地流往盈利能力强、营运效率高的企业 ， 而经营不善的企业则将被逐步淘汰 ， 行业集中度得到进一步提升 。 ”国盛证券首席固收分析师杨业伟表示 ， “房地产企业信用资质出现分化 ， 强者愈强的局面可能出现 。 随着行业结构的优化 ， 房地产行业金融风险逐步得到有效控制 ， 优质龙头房企仍具有加高性价比 ， 值得进行投资 。 ”
本期编辑 黎雨桐
 
 
（责任编辑：邱利 HN154）


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