批量转换|@业主们，房贷批量“换锚”来了！将这样影响你还贷
中新经纬客户端8月25日电 “选固定利率还是浮动利率？”这令有房贷在身的业主们反复纠结，如今这道“必选题”已经有了答案 。房贷“换锚”进入到最后时刻，究竟对还贷有何影响？
固定利率vs浮动利率
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资料图 中新经纬 摄
【批量转换|@业主们，房贷批量“换锚”来了！将这样影响你还贷】房贷定价的“锚”过去一直是基准利率，会根据基准利率浮动，2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率(LPR)定价后，央行2019年12月28日公告明确，2020年3月1日至8月31日，将推进存量房贷定价基准转换，客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率 。
中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确，8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按相关规则统一调整为LPR定价方式 。交行称，于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式 。
张女士2012年贷款97万在北京买了套房，她对中新经纬客户端表示，自己现在剩余贷款不多，所以比较愿意尝试浮动利率，如果是刚刚贷的款，恐怕也要好好纠结一番 。但她也提出疑问，固定利率和浮动利率究竟有何区别？
最大的不同还是反映到了还款金额上，顾名思义，固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变，还款总额及月供基本固定，不会受外界因素影响发生较大变化 。不过若整体利率环境下跌，固定利率还款仍会维持相对比较高的利率 。转换为LPR后，房贷利率会随着LPR变动而变，LPR下行，还款金额降低；LPR上行，还款金额也随之增加 。
需要注意的是，如果是银行代为批量转换的客户，可以要求按自己的意愿做一次调整 。但只要是自己作出了选择，无论是选择LPR定价方式还是固定利率，都只有一次选择机会，不能再更改 。
“换锚”后利率咋计算？
房贷“换锚”后，利率咋算？月供到底能不能减少？
根据央行此前公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值) 。
中新经纬客户端算了笔账：以商业性个人住房贷款的转换为例，如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是30年 。
若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，以5年期贷款基准利率是4.9%计算，转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41% 。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%，即减39个基点，今后的房贷利率就是LPR-0.39% 。直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR变动 。
转换时，本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期 。重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间 。一般有两种，一种是每年1月1日，另一种是贷款发放日的每年“对月对日” 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进举例，若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款，且后续每一年重新计算月供额，2020年8至12月其月供额和今年前7月一样 。2021年，若5年期以上LPR上升5个基点，那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下，月供将增加约31元 。反之，若5年期以上LPR下降5个基点，月供将减少31元 。
究竟选哪个更有优势？
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资料图：售楼处沙盘 。中新经纬 薛宇飞 摄
中新经纬客户端注意到，从去年12月到今年8月，5年期LPR从4.8%变为4.65%，下降15个基点 。如果是200万元房贷，以等额本息还款方式20年还清，15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元，20年一共可以省下39276.53元 。
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