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企业发展|中南地产中报：坚持大众主流住宅产品定位，用快速周转模式助力企业发展

【企业发展|中南地产中报：坚持大众主流住宅产品定位 ， 用快速周转模式助力企业发展】业绩表现：销售恢复不及预期 ， 全年目标实现面临考验
2020年上半年中南实现合同销售金额813.9亿元 ， 同比增长0.2% 。 其中 ， 二季度实现销售598.0亿元 ， 同比增长18.9% ， 占比上半年业绩74% 。 按照全年销售目标2300亿元计算 ， 上半年完成35% ， 业绩表现略低于预期 。 上半年销售能级破百亿的城市仅南通一城 ， 贡献业绩128亿元 ， 宁波、西安以76亿与65亿的业绩贡献位列二、三位 。
销售单价方面 ， 今年上半年中南平均销售单价约13360元/㎡ ， 相较于上年同期提升6.1% 。 一、二线城市销售金额占比整体的43% ， 占比较2019年同期下降3个百分点 。
财务水平：短期偿债能力提升 ， 利润水平仍处于行业地位
盈利：上半年中南实现营业收入296.9亿元 ， 同比增长27.3% ， 其中房地产业务结算收入208.3亿元 ， 同比增长35.1% ， 占比整体营收的约70% ， 主要由于中南竣工面积同比大幅增长303% ， 大量项目竣工结算所致 。
利润水平方面 ， 上半年中南因结算结构差异导致毛利率水平同比下降4个百分点至19.4% ， 处于行业较低水平 。 长期以来 ， 低利润水平一直是中南所面临的问题 ， 今年初深交所曾就该问题向中南发函问询 。 中南表示 ， 结合企业的基因和现状 ， 希望以不高的利润率 ， 但更好周转率和确定性 ， 实现好的资产回报率 。
偿债：中南上半年资产负债率为89.48% ， 同比下降1.29个百分点 ， 但仍高于行业平均水平 。 截至上半年 ， 中南现金余额281.5亿元 ， 其短债比为1.19 ， 较上年末增加13.3% ， 短期偿债能力进一步提升 。 中南上半年有息负债781.4亿元 ， 较上年末增加10.7% ， 其中债券等债务融资工具 ， 融资成本区间为7.30%-10.88% ， 中南相对较高的融资成本 ， 也将减弱整体盈利水平 。
土地策略：库存土储三、四线为主力 ， 有意愿适度增加一、二线资源占比
截至今年上半年中南新增土储45宗 ， 新增计容面积约689万平方米 ， 新增土地成本约4400元/平方米 ， 较上年平均土地成本下降15.4% 。
截止 2020 年 6 月末 ， 中南共有 418 个项目 ， 在建项目规划建筑面积合计约 3144 万平方米 ， 未开工项目规划建筑面积合计约 1267 万平方米 。 在全部项目 4411 万平方米可竣工资源中 ， 一、二线城市面积占比约35% ， 三、四线城市面积占比约 65% 。
发展战略：坚持定位大众主流产品 ， 坚持以快速周转对冲低利润风险
中南的发展战略较为明确、清晰 ， 坚持大众主流的住宅产品定位与坚持快速周转 ， 截至今年上半年 ， 中南项目获取到销售的平均周期保持在7-8个月 ， 企业希望用周转效率来对冲低利润风险 。
发展布局上 ， 聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集的核心城市 ， 适度增加一、二线城市的资源占比 。 目前中南土储货值仍以三、四线城市居多 ， 不排除下半年至明年期内中南或将重点提升一、二线城市投资比重 。
融资新规影响：两项指标超阈值 ， 网传融资新规或将冲击中南资金流动性
结合中南2020年中期财务数据 ， 按照网传行业融资新规方式统计 ， 第一项剔除预收款后的资产负债率 ， 中南2020年中期数据约为83% ， 超出假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为147% ， 超过100%的阈值标准；第三项新城当期短债比约为1.19倍 ， 优于1倍的标准 。 如果网传规则为真 ， 则中南两项指标超出阈值 ， 有息负债规模年增速不得超过5% 。 中南2020年上半年有息负债增长10.7% ， 如果新规属实 ， 那么对其影响较大 ， 将增加中南偿债压力 ， 资金流动性面临较大考验 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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