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中梁控股|中梁控股中报：土储升级，财务结构优化，发展整体向好

业绩表现：重点城市拉动整体业绩超预期
2020年上半年中梁实现合同销售金额677亿元 ， 同比增长6.3% 。 按照全年销售目标1680亿元计算 ， 上半年完成40% ， 业绩恢复平稳 ， 与去年同期基本持平 。 具体来看 ， 今年上半年合约销售面积为541万㎡ ， 较去年同期下降10个百分点 ， 但由于近年来中梁主力市场向二线及强三线城市转移 ， 销售单价的结构性提升拉动销售金额上涨 。 今年上半年二线城市合同销售金额较去年同期相较提升了75％ ， 其中温州业绩贡献率最高超百亿 ， 高于去年同期九成 。
销售单价方面 ， 今年上半年中梁平均销售单价约12513元/㎡ ， 较去年同期提升了18% ， 如前文所述 ， 近年来向二线及强三线城市转移的战略取得成效 ， 拉动销售单价上涨 。
财务水平：负债结构优化 ， 净利润水平微降
盈利：上半年中梁实现营业收入237.7亿元 ， 同比增长15.6%；实现核心净利润13.1亿元 ， 同比上涨6.2% 。 净利润率微降了0.5个百分点至5.5% ， 低于2019年行业11.2%的平均净利润率水平 。 企业土储升级、成本上升 ， 导致净利润率小幅下降 。
偿债：受规模扩张发展影响 ， 中梁上半年资产负债率为90.11% ， 高于行业平均水平 。 平均融资成本下降至8.9% ， 属于行业中等水平 。 截至上半年 ， 中梁持有现金为350.2亿元 ， 其短债比为1.62 ， 为去年同期的2.7倍 ， 短期偿债能力大幅提升 ， 结合前文较高的资产负债率来看 ， 中梁为了降低企业风险 ， 将短期债务长期化 ， 使得流动资金占比提升 ， 负债结构优化 。
土地策略：土储升级 ， 长三角核心大本营的地位进一步凸显
上半年中梁新增土储56宗 ， 新增土储面积740万平方米 ， 新增权益拿地销售比58% ， 高于去年18个百分点 ， 取地热情较高 ， 这主要由于中梁2019年上市后 ， 目前处于规模扩张阶段 。 在上半年取地投资中 ， 中梁投资策略在于提升土地储备城市能级 ， 拉动二线城市取地金额占比提升17.2个百分点至43.9% 。 从都市圈角度来看 ， 今年上半年长三角核心大本营的地位更加凸显 ， 长三角合约销售金额占比为63.5% ， 高于去年同期8.5个百分点 。
融资新规影响：网传融资新规下 ， 中梁一项超出阈值 ， 但对其实际影响有限
【中梁控股|中梁控股中报：土储升级 ， 财务结构优化 ， 发展整体向好】结合中梁2020年中期财务数据 ， 按照网传行业融资新规方式统计 ， 第一项剔除预收款后的资产负债率 ， 中梁2020年中期数据约为90% ， 超过假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为84% ， 低于100%的阈值标准；第三项当期短债比约为1.62倍 ， 优于1倍的标准 。 如果网传规则为真 ， 则中梁一项指标超出阈值 ， 有息负债规模年增速不得超过10% 。 对于处于扩张阶段的中梁在融资层面或将受到一定限制 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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