美的|负债突破2200亿！美的置业的喜与忧|半年价值观察
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撰文|蜜姐&编辑|杰儿
【美的|负债突破2200亿！美的置业的喜与忧|半年价值观察】今年赴港上市的房企尤其多 ， 但从通过情况来看 ， 几家欢喜几家愁 。
某种程度上 ， 上市并不意味着“上岸” ， 更不代表股民们会跟着喝汤吃肉 ， 尤其中小房企 。
今天蜜姐想观察的是去年乃至今年的网红：美的 ， 旗下的地产公司：美的置业 。
港交所8月20日晚披露了美的置业的2020半年报 ， 谁料次日（8月21日） ， 该公司股价便一路向下 ， 每股从22港元左右跌到了收盘时的20.56港元 ， 且之后两个交易日依然跌跌不休 ， 截止8月25日收盘股价已跌至19.86港元/股 。 
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这份财报到底说了啥？
01
从财务摘要来看 ， 美的置业的上半年表现堪称优秀：
收入209.372亿元 ， 较2019年同期上升47.5%；
毛利55.24亿元 ， 较2019年同期上升8.5%；
利润及综合收益总额为23.54亿元 ， 较2019年同期上升24.6%；
核心净利润为23.57亿元 ， 同比上升24.7% 。
……
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就拿收入来说 ， 今年上半年受黑天鹅影响 ， 大部分房企一季度增速几乎为负 ， 二季度可能追上来一些 ， 但基本也很难达到去年同期增速水平 。
但美的置业是个例外 。 纵向来看 ， 其上半年的营收增速高于2019年同期的33.4% ， 除了狂奔的2018年 ， 这个增速水平和2016、2017相差无几 。 给蜜姐的感觉是黑天鹅对其似乎没有任何影响 。 
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横向来看 ， 这一增速显然也高于大部分的房企 。
比如中国奥园合同销售额508.7亿元 ， 营业额282.43亿元 ， 同比增长19.32% 。 去年同期增幅为73.19% 。
时代中国：2020上半年 ， 时代中国合同销售额为325.66亿元 ， 同比增长4.3%；
远洋集团：总营业收入193.74亿元 ， 较2019年同期增长了17.6% 。
中骏集团：中骏集团营业收入人民币151.35亿元 ， 同比增长45.2%；
美的置业半年报显示 ， 报告期内 ， 该集团物业开发及销售确认销售收入为人民币205.33亿元 ， 较2019年同期上升47.9% ， 该增幅主要由于确认销售面积的增长 。 确认销售总面积为236.83万平方米 ， 较2019年同期的155.00万平方米上升52.8% 。 
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02
销售面积大幅上升 ， 自然销售成本也上升 。 如美的置业半年报披露的 。 报告期内 ， 本 集团的销售成本为人民币154.13亿元 ， 较2019年同期上升69.3% ， 财报也说 ， 该增幅主要由于会计确认销售总面积较2019年同期上升 。
但让蜜姐疑惑的是 ， 在列入销售成本、销售及营销开支和行政开支的费用分析表里 ， 同比增幅最大的一项为“资本化利息开支”：从2019年中期的88.68亿元 ， 增长到了2020年中期的150.05亿元 ， 增幅接近70%
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此外 ， 值得注意的还有该公司的财务成本 ， 截至今年年中为1.20亿元 ， 去年同期为8207.30万元 。
财报里也披露了 ， 这其中融资成本4067.8万元 ， 2019年为1061.5万元 ， 增幅较为明显 。 值得注意的是 ， 无论是2019还是2020 ， 美的置业的资本化利息都相对较高 ， 达到了16亿多 ，
资本化利息一般指建设期利息 ， 主要是工程项目在建设期间内发生并计入固定资产的利息 ， 如建设期发生的支付银行贷款、出口信贷、债券等的借款利息和融资费用 。
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