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美的|负债突破2200亿！美的置业的喜与忧|半年价值观察( 二 )


美的|负债突破2200亿！美的置业的喜与忧|半年价值观察
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按照会计准则 ， 房企大部分的利息开支 ， 都是可以被资本化 ， 转入存货中的 。 房地产项目开发的周期一般较长 ， 若将所有利息堆积在一年之中 ， 明显不合理 。 所以 ， 需要根据项目的结转情况 ， 将费用摊开 。
因而相对于其他行业而言 ， 房地产的利息资本化率（资本化利息金额/总利息开支）相对较高 。
但由于各房企的资本化比例不尽相同 ， 所以该举措往往成为开发商调节利润的方式 。
从上述数据来看 ， 美的置业者利息资本化的比例着实不低……
美的|负债突破2200亿！美的置业的喜与忧|半年价值观察
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负债方面 ， 美的置业也并不低 。 如年中报披露的：于2020年6月30日 ， 净负债率为86.8% ， 较2019年末下降约2.2% ， 依然维持高位 。
总负债来看 ， 截至2020年6月30日 ， 美的置业达到了2213.48亿元 ， 比去年同期的1861.66亿元增加了350来亿 。
2019年 ， 上市一年多的美的置业跨入千亿阵营 ， 实现1012.3亿元的合约销售金额 。 为了用充足的“粮食和子弹” ， 打赢规模竞赛 ， 美的置业从不手软 。 2019年尤其上半年 ， 高溢价拿地频繁 ， 侧面反应出其野心 。
今年年中报披露 ， 上半年其土地储备的总建筑面积达5431万平方米 ， 涉及295个物业开发项目 ， 覆盖全国18个省级行政区的61个城市 ， 其中通过合营企业及联营公司参与了67个项目 。
可以看到的是 ， 2020上半年 ， 美的置业重仓长三角各城市 ， 不乏高溢价拿地情况 。 比如4月 ， 其以总价22.5亿元首入温州 ， 溢价率22.28%；
5月 ， 经过122轮竞价 ， 以26.9亿摘得扬州一宗地 ， 溢价率78.1% 。
6月 ， 以22.38亿元竞得义乌经济技术开发区地块 ， 溢价率51.41%；还以24.79亿元竞得无锡新吴商住地 ， 溢价率20.99% 。
美的|负债突破2200亿！美的置业的喜与忧|半年价值观察
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还记得2018年业绩会上 ， 美的置业交出了上市后的首份年报 。 彼时 ， 美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示 ， 美的置业是马拉松选手 ， 无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路 。
纵观这两年多 ， 美的置业奔跑的速度确实快 ， 也出现过重大事故 ， 股价则一直不愠不火 ， 当然这也与诸多客观因素有关 。
不过这次年中报发布后 ， 却没能支撑美的置业股价上涨 ， 值得警惕 。 房地产存量竞争时代 ， 如何把握好稳和进的平衡 ， 期待美的置业能给人惊喜 。

今日词汇：奥肯定律
奥肯定律Okun's law：描述失业率和GDP之间的这一关系的经验规律称为奥肯定律 。 其内容是 ， 失业率每高于自然失业率1% ， 实际GDP便低于潜在GDP2% 。 例如 ， 假定失业率为8% ， 比自然失业率高2% ， 那么按照奥肯定律 ， 实际GDP就比潜在GDP低4% 。
这种关系并不是十分严格 ， 它只是说明了 ， 产量增加1%时 ， 就业人数上升达不到1% 。
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（责任编辑：王治强 HF013）


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