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乐居财经|金隅集团地王的债务危局


乐居财经|金隅集团地王的债务危局
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金隅集团上半年盈利下降49.97%！这是上市以来交出的一份最差半年报 。 即便如此 ， 顶着远超千亿元的有息负债压力 ， 公司继续大手笔拿地 。
在2019年与间接控股的冀东水泥一系列交易后 ， 金隅集团的水泥业务悉数交由后者负责 。 由此 ， 贡献公司盈利的两大业务——水泥和房地产 ， 只剩下房地产由其全权负责 。
然而 ， 金隅集团的房地产业务难如人意 。 签约销售增长乏力库存不断积压 ， 在火热的2016年 ， 金隅集团“一时冲动”揽下的地王项目如今成了烫手的山芋 。 要么迟迟不见预售 ， 要么面临盈利难的困境 。 当下 ， 金隅集团又花费近70亿元以刷新楼面价的代价再次高价拿地 。
让金隅集团麻烦的还有债务问题 ， 公司膨胀的有息负债以及由此带来的近70亿元利息支出 ， 加之约150亿元永续债的数亿元利息成本 ， 已经成为金隅集团沉重的负担 。 公司逾千亿元的有息负债全部是短期借款 ， 金隅集团的债务冰山风险正在累积 。
时间换空间难奏效
8月20日 ， 金隅集团公布半年报 。 2020年上半年 ， 公司实现营收409.28亿元 ， 同比下降8.26%；实现归属母公司股东的净利润15.24亿元 ， 同比下降49.97% 。
对于净利润大幅下降的原因 ， 金隅集团曾在业绩预告中表示 ， 水泥量价齐跌、疫情影响投资物业租金收入和房地产营收、毛利率降幅较大等原因 ， 是公司业绩大幅下降的主要原因 。
金隅集团有四大业务板块：水泥、房地产、新型建材以及物业投资管理 。 2019年与冀东水泥交易后 ， 金隅集团的水泥业务已经全部交由公司间接控股的冀东水泥负责 ， 新型建材收入虽然不菲但毛利率维持个位数 ， 物业投资虽然毛利率较高但收入规模相对于金隅集团来说并不大 ， 真正能为金隅集团贡献大规模盈利的是水泥和房地产两大业务 。
在将水泥业务交由冀东水泥全权负责后 ， 金隅集团对房地产将更为倚重 ， 这从公司的行动上便能窥见一斑 。 截至2020年8月初 ， 金隅集团已经五次发布拿地公告 ， 土地成交价合计达到131.55亿元 。 而2019年全年 ， 金隅集团拿地资金仅有84.09亿元 ， 2018年全年也不过152.63亿元 。
2020年的几次拿地中 ， 7月底 ， 金隅集团以69.2亿元获得上海杨浦区江浦社区地块尤为市场侧目 。 该地块面积为34045平方米 ， 地上计容建筑面积80687平方米 ， 按照69.2亿元的地价计算 ， 楼面价达到85764元/平方米 ， 远超8万元的单价 ， 刷新了该区域的纪录 。
【乐居财经|金隅集团地王的债务危局】金隅集团并非热衷于制造“地王” ， 却深受地王之苦 。 在土拍火热的数年前 ， 金隅集团也曾高价拿地 ， 直至如今这些地块仍处于开发中 ， 无法为金隅集团贡献营收 。
天津空港地块是金隅集团2016年高价拿下的项目 ， 该项目由三幅地块组成 。 根据彼时的公告 ， 金隅集团以57.5亿元获得了合计规划容积率面积为18.06万平方米的住宅用地 ， 项目楼面价高达31844元/平方米 。
在出让时 ， 天津空港地块起拍价为9.69亿元 ， 还不到10亿元 。 金隅集团以溢价率493.46%拿下了该幅地块 ， 依托天津滨海机场的天津空港地区远离天津市区 ， 且周围楼盘的销售价也远不及3万元/平方米 ， 金隅集团以超高价抢地能否换来丰厚利润呢？
2017-2019年年末 ， 天津空港项目的“开发成本”分别为61.55亿元、66.65亿元和65.7亿元 。
截至2020年上半年末 ， 天津空港项目的开发成本为67.22亿元 。 从2016年10月拿地到如今已经约四年时间 ， 扣除57.5亿元的土地成本 ， 金隅集团的后续投入不过10亿元左右 。
由于开发成本中也包含项目的规划设计费用、利息支出和税费等相关费用 ， 金隅集团用于项目建设的资金只会更少 。 根据年报介绍 ， 天津空港项目总投资约91.2亿元 ， 截至2019年年末 ， 金隅集团还没有收到一分钱的预收款 ， 根据公开信息 ， 定名为金隅云筑的空港地块至今仍未有预售信息 。


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