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乐居财经|金隅集团地王的债务危局( 二 )


在金隅集团的融资募集书中 ， 天津空港地块的情况有所不同 。 项目的总投资虽然不断调整但投资规模没有低于百亿元规模 。 在最新的募集书中 ， 天津空港项目总投资为104.74亿元 ， 而且 ， 项目的未售面积为21.3万平方米 ， 要略超最初拿地公告时计容的18.06万平方米 。 对于销售面积为何有不同 ， 金隅集团没有回应《证券市场周刊》采访人员的采访 。
更早的融资募集书中 ， 金隅集团公告 ， 2016年年末 ， 天津空港地块后续投资为96.03亿元 ， 按照104.74亿元的投资规模 ， 拿地后金隅集团投入了8.71亿元 。 根据金隅集团的介绍 ， 在项目逾百亿元的投资中 ， 公司自有资金为30.77亿元 ， 贷款71.79亿元 。
为了获得天津空港地块 ， 金隅集团就已经投入了土地成本57.5亿元 ， 众所周知 ， 房企拿地必须为自有资金不允许使用贷款 。 那么 ， 金隅集团仅靠30亿元出头的自有资金是如何获得近60亿元土地的呢？
而且 ， 房企在拿地时要先缴20%保证金 ， 50%首付款一个月内交清 。 融资募集书介绍 ， 金隅集团2016年公司的投入不到10亿元 ， 这距离公司拿地已经过去了两个月有余 。 仅仅是支付一半的土地成本 ， 金隅集团也要完成28.75亿元的投入 ， 2016年实际投入的8.71亿元仅是这个数字的零头 。
拖了近四年时间 ， 天津空港项目仍未见销售进账 ， 项目周围的房价也未超过楼面价 ， 金隅集团以时间换空间的算盘并未实现 。
金隅集团另一个为市场所关注的是合肥包河地块 。 同样是在2016年下半年 ， 金隅集团以45亿元的价格拿下了合肥包河区规划容积率面积为37.95平方米的地块 ， 成为这一区域当时的总价地王 。
与天津空港地块至今未见预售房款进账不同 ， 合肥包河地块在2019年开始贡献预收款 。 公开资料显示 ， 包河项目定名为金隅大成郡 ， 项目总投资78.33亿元 ， 截至2019年年末开发成本为62.39亿元 。 同时 ， 金隅大成郡在2019年年末的预收房款为6.15亿元 。
公开信息显示 ， 金隅大成郡的均价在2万元/平方米左右 。 按照这一价格和计容规划面积 ， 这一楼盘的货值约为75.9亿元 ， 金隅集团之前披露的项目总投资为78.33亿元 ， 金隅大成郡项目能否盈利将成为大大的疑问 。
除了上述两个为市场耳熟能详的所谓地王项目之外 ， 在金隅集团现在的项目中 ， 投资最大的一个是重庆新都会项目 。 2015年年中 ， 金隅集团以37.02亿元获得了重庆南岸区地块 ， 项目规划计容面积114.25万平方米 ， 既有住宅用地也有商业用地 。
这个总投资达到201.17亿元的超大项目截至2019年年末的开发成本为43.55亿元 ， 2020年上半年末小幅增长至45.82亿元 ， 该项目在2018年才开始贡献预收款 ， 不过仅有1.08亿元 。 2019年 ， 新都会项目新增开发产品4.94亿元 ， 减少3.56亿元 ， 期末余额1.38亿元 。 即在四年之后的2019年 ， 新都会才开始为金隅集团贡献收入 ， 但尚不足4亿元 。
新都会项目2020年上半年末的开发产品减少不到5000万元 ， 预收房款仅有1.37亿元 ， 金隅集团仍在等待这个2015年下半年拿地的超级项目在住宅项目上贡献规模营收 。
新都会住宅部分的销售均价为每平米1.3万-1.5万元 ， 商业地产部分未有公开信息 。 即使全部项目按照2万元/平米的均价 ， 114.25万平方米的计容面积也只能带来220亿元左右的收入 ， 对于一个总投资过200亿元的超级大盘来说 ， 金隅集团承受的盈利风险可想而知 。
四五年前高价拿地的项目迟迟难以为金隅集团带来像样的收入 ， 公司还要继续在这些项目上投入 。 截至目前 ， 金隅集团的存货早已经超过千亿元 ， 但销售难见高增长 ， 项目去化每况愈下 。
转不动的存货
如果仅从金隅集团的存货周转率上看 ， 公司0.6左右的周转率要好于多数房企 。 但由于公司存货构成除了房地产之外 ， 还有其他业务存货 ， 仅看房地产板块的话 ， 金隅集团逾千亿元的存货已经是公司的负担了 。


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