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今天有事说|房贷LPR，搞不明白可能会多给利息


近一段时间来 ， 房贷LPR基准转换的问题 ， 让很多人很是纠结 ， 本人经过几天的深入了解 ， 并且实际操作过后 ， 分享一下我的经验和建议 。
最新消息 ， 部分银行在8月25日前 ， 没有通过银行营业厅或手机银行进行选择固定利率的 ， 银行会自动转为LPR浮动利率 ， 看起来有些歇斯底里的感觉 。
今天有事说|房贷LPR，搞不明白可能会多给利息
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当前房贷利率我们有两种选择 ， 第一选择：LPR基准固定 ， 加点固定 。 第二选择：LPR基准浮动 ， 加点固定 。
在转与不转之前 ， 我们先来搞清楚几个问题 。
1.固定利率和浮动利率是咋回事？
（1）准确的叫法应该是“LPR基准固定的利率”如果选择“固定利率”基本上和原合同没有太大区别 ， 变成“固定利率”后 ， 贷款还完前就一直不变 。
计算规则（原利率以5.0%为例）：
LPR固定(4.8%) +加点固定(5.0%-4.8%)=5.0% 不变
（2）准确的叫法应该是“LPR基准浮动的利率”这个也简单 ， 原合同最近实际执行的利率与2019年12月20日发布的相应LPR 利率相减（可为负） ， 作为固定加点 ， 再与4.8%相加 。
【今天有事说|房贷LPR，搞不明白可能会多给利息】计算规则（原利率3.0%为例）：
LPR浮动(4.8%)+ 加点固定(3.0%-4.8%) + =3.0% 可变
随着每年的LPR 变化 ， 个人房贷利率也会随之变化 。
今天有事说|房贷LPR，搞不明白可能会多给利息
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2.重定价日是咋回事？
（1）首先如果是固定利率 ， 就不用思考重定价日的问题 。
（2）如果转为LPR浮动利率 ， 就要选择重定价日 。 就是一年当中在哪一天改变利率 。 啊？不是随着LPR改变吗？ 是 ， 但不全是 。 我们看政策原文：“商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年” 。 也就是说 ， 确实是按照LPR利率进行改变 ， 但是最少以一年为周期进行改变 ， 最多5年为一个周期 ， 可能有三年周期的 ， 有录音的 ， 不是按月 。 重定价日银行APP上有两个选择：
你可以选择1月1日作为重定价日 。
以贷款发放日作为重定价日 ， 但无论哪一天 ， 2020年都要锚定2019年12月20日发布的LPR利率 ， 也就是4.8% 。
个人觉得 ， 这里面有个口特别小的坑 ， 但可能很深 。 言下之意就是这个坑不容易被发现 ， 一旦掉进去再也出不来 。 如果因为怕麻烦或其他原因 ， 错误的选择了重定价日 。 就有可能踩坑了 。 我们看中国人民银行公告〔2019〕第30号公告原文就会发现 ， 过了今年 ， 下一个重定价日开始 ， 也就是从明年开始 ， 以最近一个月的LPR为基准 ， 加上加点数 ， 进行重新计算确定 。

今天有事说|房贷LPR，搞不明白可能会多给利息
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我们再看LPR利率历史数据 ， 4.5.6.7四个月的LPR利率都是4.65% ， 虽然这个4.65%跟今年是没什么关系了 ， 从明年开始就有关系了 ， 如果重定价日为1月1号 ， 那么从明年开始 ， 锚定的就是上一年的12月20日的LPR利率 。 但如果你的重定价日为贷款发放日 ， 而你的贷款发放日恰好在4.5.6.7这四个月份或者其他LPR利率低的月份 ， 例如你的贷款发放日是6月1号 ， 你又选择了6月1号作为重定价日 ， 那么你锚定的就是5月20日的LPR利率作为为基础的 ， 以今年的LPR走势来看 ， 是不是赚了一点便宜？
我们再来大胆推测一下 ， 如果大部分还贷款的都以1月1日为重定价日 ， 那十八家银行如果在每年的12月20日默契的稍微报高一点LPR利率 ， 你也恰好选择了1月1号 ， 你找谁说理去？
为此 ， 我也特意的打电话问过银行客服 ， 银行客服给我的答复是：无论选择哪个日期作为重定价日 ， 每一年都锚定上一年12月20号 。 但是我通过详细阅读政策源文件 ， 否定了她的说法 ， 并且我有打电话都录音的习惯 ， 不知道她是否有误导我的成分 。 还是她业务不熟 。 从有两个重定假日的选择开始 ， 我就有怀疑 ， 都以贷款发放日为“重定价日”不就行了吗 ， 画蛇添足的弄个1月1号干什么 ， 方便计算吗 ， 这个理由不充分 ， 也站不住脚 ， 我觉得我有推测和怀疑的理由 。


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