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房贷利率|房贷利率从固定到浮动 购房群体应这样选择( 二 )


河南姑娘贾瑞杰从南开大学毕业后辗转杭州、北京等地工作 。 2017年 ， 她在杭州买了一套属于自己的房子 。 贾瑞杰告诉采访人员 ， 早在今年4月 ， 她就已经主动联系银行 ， 将房贷利率计算方式转换为LPR 。 我现在房贷余额150多万元 ， 还款压力着实不轻 ， 很关注房贷利率的变化 。 如果采用固定利率 ， 也就是说贷款期限内利率一直固定；如果转为浮动利率、根据LPR定价 ， 那就会随行就市 。 相比较而言 ， 我认为未来长期利率应该是持续下行的 ， 所以还是把房贷转成LPR更划算一些 。 贾瑞杰说 。
不过 ， 也有人选择在固定利率与LPR之间保持平衡 。
90后小伙子李成林在杭州一家互联网企业工作 ， 目前有两套房子的贷款 。 面对房贷利率换锚 ， 他在仔细分析后 ， 决定一套继续采取原方法还贷 ， 另一套将房贷利息计算方式切换为LPR 。 李成林告诉采访人员 ， 自己之所以这么选 ， 是因为其中一套房子是固定利率加打折 ， 比较划算 ， 而另一套是固定利率上浮 。 将后者转换成LPR ， 可以降低一些还贷压力 。 LPR属于浮动利率 ， 有可能下行也有可能上行 。 不过 ， 这个利率和通货膨胀及收入水平相关 。 我想 ， 即使LPR将来出现上行 ， 当时的收入也会比现在更高 。 对一个有稳定收入的小家庭来说 ， 影响应该不会很大 。 李成林说 。
事实上 ， 房贷利率计价批量转换完成后 ， 有异议的存量贷款客户可以在今年年底前通过多种渠道与银行协商处理 。 其中 ， 工行和建行还专门提供了自助转回渠道 。
加快两轨合一轨进程
对于大多数人来说 ， 不容易判断利率的长期走势是上升还是下降 。 但是从近期利率走势看 ， 市场普遍认为中短期利率下行的可能性更大 。 这也成为很多人主动选择换锚的真正原因 。
这有点像风险对冲 ， 如果你预计未来利率会下降 ， 就选择LPR ， 如果认为利率会升高 ， 则选择固定利率划算 。 总而言之 ， ‘换锚’对于贷款购房者的选择空间更大 。 万喆说 ， 在全球低利率的大环境下 ， 国内货币市场整体宽松的态势不会逆转 ， 利率升高的概率明显小于继续下行的概率 ， 主动选择跟LPR挂钩的人也会相对多一些 。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对本报采访人员表示 ， 一方面 ， 近两年利率两轨并存的传导机制稳步推进 ， 国内金融机构及金融环境已经具备LPR转换的条件；另一方面 ， 房贷是贷款的重要组成部分 ， 截至2020年6月个人购房贷款余额在中长期贷款余额的比重超过3成 ， 房贷换锚向LPR转变将加快贷款利率两轨合一轨的进程 。
那么 ， 贷款购房者应该如何规划呢？固定利率的特点是每月还款额固定 ， 少受或不受经济变动等外界因素影响 。 在按揭还款期间收入比较稳定、对月供增加承受能力较弱的客户群体会倾向于选择固定利率 。 LPR会随着外部经济环境浮动 ， 每月还款额也随之变动 。 月收入波动较大或者每月收入与市场利率相关的客户会倾向于选择LPR 。 许小乐说 ， 如果条件允许且公积金贷款额度足够 ， 建议购房者优先采用公积金贷款或商业+公积金混合贷 。
如果把贷款时间考虑进来 ， 目前短期内利率下行预期较强 ， 贷款利率较高、或者剩余还款时间较短及有提前还款计划的客户可以优先选择LPR 。 对于还款年限较长、月收入相对固定且对月供增加的承受能力较低的客户而言 ， 可以优先考虑固定利率 。 许小乐说 。


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