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中期业绩|正荣地产中期业绩财务结构持续优化，将成为内房股的重要投资参照

8月23日 ， 住房城乡建设部官网披露的一条新闻 ， 住房城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 。
会议指出 ， 为进一步落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
上述新闻很大程度上证实了媒体早前报道的房企融资收紧的趋势 。 也让内房股的投资者重新思考 ， 在去杠杆的大环境下 ， 什么样的内房股 ， 才同时具备安全、高效、可持续稳定增长的特征 。
8月23日 ， 正荣地产(HK6158)发布了截至6月30日的中期业绩 。 投资者发现 ， 这家过去几年坚定去杠杆的公司 ， 正具备了适应房地产融资新环境的所有特质 ， 有机会在行业去杠杆的大环境下 ， 异军突起 。
中期业绩|正荣地产中期业绩财务结构持续优化，将成为内房股的重要投资参照
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左起：刘伟亮执董事兼副总裁 ， 黄仙枝执行董事、董事长兼行政总裁 ， 欧国伟非执行董事
降净负债：不影响规模增长
在媒体报道 ， 房企融资的三条红线之后 。 平安集团一位从事房地产相关投融资业务的人士认为 ， 未来发展好的 ， 应该是那些资金运营效率很高的企业 。
【中期业绩|正荣地产中期业绩财务结构持续优化 ， 将成为内房股的重要投资参照】如果碰巧在8月23日 ， 看到正荣地产发布的中期业绩 ， 也许会认为平安集团上述人士所说的就是正荣地产 。
截至2020年6月30日 ， 正荣地产的营业收入145亿 ， 同比增长6.5% ， 毛利为人民币30亿 ， 同比增长6.5% ， 毛利率 为20.3% ， 跟去年持平 。 净利润为人民币为12.8亿 ， 同比增加8.1% ， 净利润率提高到8.8% 。 核心利润12.4亿 ， 同比增加8.3% 。
相比于营收和利润 ， 正荣资金的财务的安全更受关注 。 数据显示 ， 截至2020年6月30日 ， 正荣地产手头现金增加8.8%到人民币400亿 ， 净负债与年初持平 。
期末的净负债比率减少到71.4% ， 继续处在健康水平 ， 现金跟短债比改善到2.1倍左右 ， 短债比例继续下降到30% 。 期内的借款加权平均利率也下降到7% 。
净负债持平 ， 并不影响正荣新增土储 ， 扩大开发规模 。 截至6月30日 ， 正荣新增土储484万平米 ， 其中正荣权益比例64% ， 权益地价达到217.8亿元 。 开发中物业规模的账面余额从去年底的863.79亿元 ， 增加至今年上半年的960.17亿元 。
那么 ， 正荣靠什么增加土地储备呢？半年业绩会揭开了其中的秘密 ， 主要靠的是高效运营 。 公司今年上半年的经营性净现金流入2亿元 ， 全年目标是45亿元 。 执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝说 ， 正荣重点关注经营效益的提升 ， 以现金流及利润为核心导向 ， 加强现金流管理 ， 同时要求提升全周期经营效率 ， 一方面开源 ， 一方面控成本 ， 降费用 ， 进一步改善经营业绩 。
中期业绩|正荣地产中期业绩财务结构持续优化，将成为内房股的重要投资参照
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陈伟健 执行董事、副总裁兼财务总监
正荣目前超过8 成的土储处于在建或已竣工状态 。 通过设计端、工程成本端、运营端及客户端四个方面进行优化 ， 使得主要经营效率显著提升 。
在设计端方面 ， 通过实现标准化设计和设计前置 ， 项目方案批复时间较以往提升16%；在运营端 ， 通过大盘经营分析 ， 并采取项目动态管理 ， 信息建设推广 ， 推动产品结构及供货节奏的优化 ， 促进经营效率提升 ， 保证业绩达成 。
目前正荣拿地平均产品定位周期0.9个月 ， 首次开盘时间已经稳定在7 个月以内 ， 首开去化率达70% ， 产品标准化升级也进一步提效 。
融资成本大幅下降
在净负债率实现一定程度下降 ， 地产开发业务各个环节效率的持续提升的背景下 ， 正荣获得了更高的信用评级 。 上半年 ， 正荣分别拿到中诚信和大公国际双AAA评级 。


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