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中期业绩|正荣地产中期业绩财务结构持续优化，将成为内房股的重要投资参照( 二 )


同时 ， 正荣还对债务结构进行了优化 ， 境内再融资2/3 ， 境外再融资1/3 ， 其中信托借款比例从2019年的20%大幅减少到9% ， 成本较低 ， 年期较长的传统银行融资比重从 42%增加到51% ， 在债务期限方面 ， 短债进一步减少 ， 未来一年到期的总债为190亿 ， 其中银行借款95亿 ， 正荣计划通过销售进行偿还 ， 其他贷款24亿则用银行借款置换 。
正荣对点心债进行债务置换 ， 另外还有两笔美元债会在明年1月份 和2月份到期 ， 也会利用现有的美元债的额度进行再融资 。 正荣在7月份完成了第二笔海外的银团贷款、双边贷款 ， 金额约2亿美元 。 通过持续优化债务结构和进行债务置换 ， 正荣的融资成本正在下降 ， 期末的加权平均融资成本从7.5%大幅降低到7% ， 其中境外美元债从两年前平均的13.3% ， 大幅下降到 7.6% 。 境内公司债成本也从7.5%下降到5.75% ， 境外的银团成本也越来越低 。 未来正荣在进一步通过债务置换、优化财务状况 ， 实现融资成本下降 。
另外， 持续保持境内外多元化的融资渠道 ， 通过美元债点心债、银团、双边贷款、小公募、ABS等等进行了融资 。 在深化与各大金融机构的合作 ， 期末已拿到战略授信额度2500亿 ， 小公募额度还有10亿 ， 还有发改委美元额度3.5亿 。
财务安全和盈利优先于规模
“我认为一个公司的发展一定要基于财务安全 ， 能够有盈利的情况下再来做大规模 。 当然我认为我们的规模也会保持一定的增长 ， 但是我们不会因为规模来牺 牲财务安全、牺牲盈利 。 ”
黄仙枝在回答分析师对正荣规模的看法时透露 ， 正荣2019年到2021年的计划目标定为是追求可持续的高质量发展 ， 更关注财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升 。
正荣目前更关注投资能力、产品提升能力、大运营能力、服务能力、营销的能力要实现全方位的提升 。
执行董事、副总裁刘伟亮进一步补充说 ， 正荣正在进一步加强效率 。 第一是加强前期定位的实现水平；第二是加强前期报建的水平；第三是加快整个开发的节奏和效率 ， 第四是在首开的情况下 ， 加大去化的力度和去化率 ， 实现首开去化率达到70%以上 。
除此外 ， 正荣也在优化管理效率 。 黄仙枝介绍说 ， 正荣持续推动组织架构优化升级 ， 强调精总部、强区域 ， 完善管理及决策机制 ， 通过专业化、扁平化的管理 ， 加大授权力度 ， 争取培养出更多的百亿级区域 ， 打造高效的组织 ， 同时大力加强内部培训和人才培养体系建设 ， 打造 高质量的人才供应链 。
另一方面 ， 提高投资的精准度 ， 提升投资研判能力 ， 根据6大区域的市场特征进行深耕 ， 争取提高单城市的市场占有率 ， 同时提高销售权益比 ， 把区域做大做强 。
在土地投资方面 ， 正荣有自己的判断 。 高度关注整个项目的周转效率、利润规模、IRR等核心指标 ， 对下半年的土地市场 ， 正荣加强所有已进区域的研判 ， 在现有的区域进行合理的深耕 ， 而对未进入区域的投资 ， 会比较审慎 。
土地投资的高精度、高安全把控 ， 在很大程度上确保了正荣资金的快周转和高安全 ， 也确保公司的高收益 。
某种意义上 ， 正荣的经验 ， 可能成为投资下半年内房股的重要参照 。 在债务杠杆不再能够长期维持的大背景下 ， 更多地依靠提升运营效率 ， 加快现有资金的流动效率 ， 精准投资 ， 降低土地投资的风险性和盲目性 ， 实现更高的投资回报和利润率 ， 将是房企应对融资环境收紧的主要策略 。

（责任编辑：徐帅 ）


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