融资|房企融资监管细化，地产债不跌反涨为哪般？
8月25日 ， 10年期国债收益率时隔逾一个月再度升破3% ， 国债期货主力合约均创逾半年新低 。 然而 ， 地产债近期走势强劲 。 8月25日 ， 广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”）境内债“16富力01”上午突发一笔成交价100元的交易 ， 收益率为6.8417% ， 偏离前一笔交易1368.44BP（基点） ， 较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32% ， 创历史最大单日涨幅纪录 。
近期 ， 楼市调控信号再现 。 先是市场传闻房企融资设定“三道红线”令市场紧张不已 ， 接着 ， 住建部、央行近日召开重点房企座谈会 ， 形成了重点房企资金监测和融资管理规则 ， 但这似乎并未影响机构加仓地产债的动力 。
多家中外资机构债券基金经理对第一财经采访人员表示 ， 这并非房地产投融资政策逆转 ， 也不是房地产将去金融化 。 监管层此前提出房地产是最大的灰犀牛 ， 再加上上半年楼市局部过热、土地溢价普遍走高 ， 市场对房企融资收紧有所预期 。 座谈会针对高杠杆房企 ， 促使其应对可能的债务风险 。
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（来源：Wind资讯）
控制房企有息债务规模
上述座谈会上 ， 住建部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 不过 ， 监管对此前市场传闻的“三条红线”并未作出回应 。
此前 ， 市场传闻称 ， 为控制房企有息债务规模 ， 有关部门设置出“三道红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 根据“三道红线”触线情况不同 ， 试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 分档设定有息负债规模的增速阈值 。
独立评级机构YY评级表示：“试点可以降低部分企业过于激进的行为预期 ， 整体对债权人而言 ， 并无不利 ， 可能边际相对正面 。 ”
某外资机构债券基金经理对采访人员表示：“座谈会之后 ， 各界认为地产融资会更加透明化 。 ”
此前 ， 房地产市场“热钱”加速涌入 ， 部分一二线城市房价上涨 。 华创固收称 ， 一季度 ， 疫情爆发导致房地产销售近乎停滞 ， 但伴随国内疫情防控形势好转 ， 前期积压的购房需求回补释放 ， 叠加宽货币环境下居民投资需求增长 ， 部分大中城市房价快速上行 。 1~7月 ， 一线城市的70大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升 ， 6~7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元 ， 均反映了房地产销售端的持续回暖 。 与此同时 ， 上半年流动性总量宽松的环境下 ， 整体融资环境改善 ， 房企拿地积极性提升 。 从土拍市场的表现来看 ， 今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25% ， 5月至今维持在15%~20% ， 高于去年同期水平 。
地产债买气不减
近期 ， “债熊”的意味似乎越来越浓 。 25日 ， 国债期货全线收跌 ， 10年期主力合约跌0.44%报97.935元 ， 创1月9日以来新低 。
地产债却逆势攀升 ， 8月25日 ， 富力债的异动备受圈内关注 。 “16富力01”25日上午突发一笔成交价100元的交易 ， 收益率为6.8417% ， 较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32% ， 创历史最大单日涨幅记录 。 过去6个月内 ， “16富力01”价格整体呈现下跌趋势 ， 从3月上旬最高101.7元跌至7月底最低93.3元 ， 之后价格略有回升保持在94~95元水平 。 同日 ， 富力地产董事长助理陈志濠表示 ， 集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务 ， 超过一半会有重组安排 ， 其他则以资金或销售抵消 ， 另会出售投资物业及发展中项目的股权 ， 以提升减债速度 。
【融资|房企融资监管细化，地产债不跌反涨为哪般？】
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