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资金|多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售( 二 )


“此前立法上惩罚力度不够大 ， 立法上的处罚和开发商违反资金监管所获取的巨额利益不成正比 。 而开发商是逐利的 ， 当违法成本远远低于可能获取的利益的时候 ， 很多开发商会选择违法挪用 。 ”王玉臣说 。
负债高企　资金压力大增
的确 ， 与巨大的债务压力相比 ， 处罚对于房企来说只是九牛一毛 ， “找钱”成为众多房企的主要课题 。 8月20日 ， 厦门建发集团有限公司宣布拟发行2020年度第四期中期票据 ， 发行规模不超过15亿元 ， 期限为3＋N年 。
募集说明书显示 ， 本期票据募集资金拟用于偿还债务融资工具 ， 不用于房地产业务 ， 不用于金融行业及相关任务 ， 不用于购买理财 。
实际上 ， 截至募集说明书签署之日 ， 厦门建发代偿债券余额760.81亿元 ， 其中超短期融资券待偿还余额85亿元 ， 中期票据及永续中票待偿还余额212.5亿元 ， 定向债务融资工具代偿还余额93亿元 ， 公司债待偿还余额307.55亿元 ， 企业债待偿余额10亿元 ， 资产证券化产品待偿还余额52.76亿元 。
此前 ， 8月13日 ， 华南城宣布已于12日完成发行于2021年到期的2亿美元 ， 利率为11.5％优先票据 。 同日 ， 旭辉控股集团公告 ， 于12日该公司及附属公司担保人就票据发行与初始买方订立购买协议 。 达成若干完成条件后 ， 公司将发行于2023年到期的12亿元 ， 利率为5.85％优先票据 。
在房企债务压力下 ， 融资动作加速 。 中原地产研究中心统计数据显示 ， 8月中上旬 ， 房地产行业信用债发行规模高达261亿 ， 在年内处于高位 。 年内房企累计已经发行债券811支合计融资额高达6242亿 。
“特别是最近几天 ， 房企密集发布大额融资 ， 整体看 ， 7月来 ， 房企融资刷新了历史同期纪录 。 ”中原地产首席分析师张大伟说 。
“现在对于企业来说资金流是最重要的 。 ”一位房企人士表示 ， 今年下半年和明年房企面临着超过1.5万亿元债务需要归还 ， 对于本已资金链紧张的房地产行业来说 ， 压力从未减少 ， 这也是为什么越来越多房企不惜高息发债融资 。
张大伟表示 ， 整体看 ， 境内房地产销售有所缓和 ， 大部分企业销售增加 ， 但为了应对未来可能的市场变化 ， 加快储备资金 ， 房企抓紧窗口期增加一切融资手段 ， 尽量大额度融资 。 虽然部分企业融资成本低于6％ ， 但也有企业融资成本超过13％ 。
事实上 ， 此前的问题房企泰禾的半年报显示 ， 今年上半年 ， 泰禾集团先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按时兑付 。 截至8月15日 ， 泰禾已到期未归还借款金额为349亿元 ， 尚未支付的利息为43.32亿元 。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示 ， 从近18个月新增发债与到期债务关系看 ， 2019年期间新增发债相较于到期债务走势基本有1个月延迟 ， 而进入2020年后两者走势基本一致 ， 即偿债高峰也是发债高峰趋势加强 。 从现有债券规模统计看 ， 自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿 ， 房企偿债压力不断增强 ， 发债需求将长期保持高位 。 ”
取消预售制呼声再起
近日 ， 丹阳市住建局指出 ， 为了有效降低预售商品房交付风险、防范化解矛盾 ， 8月18日起 ， 丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作 。
据悉 ， 预售资金第三方托管模式 ， 是由政府提供专业的第三方资金托管平台 ， 购房者、开发企业和托管机构共同签订商品房预售资金托管三方协议 ， 约定将预售商品房的贷款资金汇入第三方托管账户 ， 托管机构再根据托管项目的工程进度节点 ， 按照正负零、完成主体结构1／2、完成主体结构封顶、完成工程竣工验收运作表签发、完成初始登记等五个节点 ， 分别进行有条件分期受限支付 ， 确保预售项目托管账户资金的安全 。
8月中旬 ， 衢州市《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》 ， 将加强商品房预售资金监督管理 。 要求商品房建设项目地下空间及地上部分合计工程造价的130％作为商品房预售资金重点监管对象 ， 资金额度为每一支付节点时至商品房交付条件具备时剩余工程造价的130％ 。


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