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房地产|市场分歧加大 下半年房企迎“融资大考”

伴随国内经济的稳步复苏 ， 近期一线城市及部分热点二线城市的房价出现了明显上涨势头 。 而房地产销售快速恢复、土地市场热度持续高涨、居民中长期信贷大幅增长 ， 又引发了管理层对于房价和房地产占用金融资源过多问题的担忧 。
眼下 ， 关于地产融资还将进一步收紧的传闻 ， 成为业界关注焦点 。 分析人士认为 ， 下半年房企即将面临融资大考 ， 在“房住不炒”的政策基调下 ， 考虑到行业内部筹资呈结构性分化的现状 ， 则当前还是提请投资者警惕部分企业的信用风险 。
市场分歧有所加大
在新冠肺炎疫情得到有效防控 ， 国内经济基本面持续复苏的大背景下 ， 房地产行业的表现可谓十分亮眼 。
自2020年4月开始 ， 部分城市新房备案价明显松动 ， 宽松的货币政策又使得一部分资金流入房地产市场 ， 推动了以深圳为代表的部分城市房价出现明显上涨的势头 。
不仅如此 ， 土地市场热度亦保持坚挺 。 根据天风证券研究所统计 ， 截至2020年8月17日 ， 百城土地溢价率已经连续22周超过10％ ， 这一方面说明房企资金面目前并不紧张 ， 另外一方面也会助推房价上涨的预期 。
“显然 ， 房地产销售的快速恢复 ， 在带动居民中长期信贷持续大规模增加的同时 ， 也将金融资源的占用问题再次放到了监管面前 。 ”天风证券研究所固收团队首席分析师孙彬彬指出 ， “7月份以来 ， 上半年房价涨幅较大的城市已经陆续出台了更严格的限购政策（需求端） 。 ”
眼下 ， 更有消息称 ， 管理层将进一步对房企的供给端进行融资调控——即根据剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比等三项指标 ， 设置“三道红线” ， 管控房企的有息债务增长和债券发行 。
在此背景下 ， 针对后续地产债券的表现 ， 来自中金公司的最新债市调查显示 ， 选择“政策方面仍会以‘稳’为主 ， 近几个月地产销售和定金、按揭款都有比较明显的增长 ， 而且虽然债券和非标融资会收紧 ， 但销售仍然比较可观 ， 认为大部分房地产企业实质风险不大 ， 可以考虑短久期下沉信用”的占比最高 ， 为59％；但与此同时 ， 也有31％的投资者选择了“政策打压下 ， 今年全年房地产销售面积大概率无法转正 ， 融资收紧会大幅扩大行业风险 ， 短期内行业利差有走扩压力 ， 下半年低配地产债 ， 除了短久期绝对龙头外的地产全面回避” 。
整体来看 ， 现阶段业界之于地产板块的后续表现并未达成一致预期 。 相对乐观的一方认为 ， 在销售持续改善的情况下 ， 虽然地产企业的融资可能被动逐步收紧 ， 可大部分房企实质风险有限 ， 短期内仍可在地产债方面进行短久期的信用下沉操作 。
而相对谨慎的一方则对融资政策收紧的消息释出了担忧情绪 ， 认为除了绝对龙头房企的短券以外 ， 应全面回避该板块券种 。
违约个例值得借鉴
“房地产作为复苏最快的行业之一 ， 今年迅速走出了新冠肺炎疫情的影响 。 我们认为 ， 在政策面左手‘去泡沫’ ， 右手‘稳投资’的背景下 ， 2020年房企信用风险总体无虞 。 ”东方金诚工商企业二部高级分析师谢瑞直言 ， “不过 ， 谨慎能捕千秋蝉 ， 当前投资者仍需警惕具有如下特征的房企——布局集中且单个项目占比较大的区域中小型房企；豪宅、商业地产、旅游占比高的房企（融资政策边际收紧叠加疫情推波助澜下 ， 回款更慢）；高杠杆扩张、无序并购风险高的房企 ， 等等 。 ”
不可否认 ， 在信用风险依旧频出的当下 ， 保持谨慎应是上上之策 。
来自中证鹏元评级研究发展部的统计数据显示 ， 2020年7月 ， 共有17只债券发生违约（新增违约债券12只）；涉及12家发行主体 ， 其中 ， 有2家为首次违约 。
就新增的违约发债主体来看 ， 泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾集团”）具有警戒意义 。
需指出 ， 泰禾集团的融资方式较为激进 ， 高杠杆、高周转的策略 ， 使其负债管理难度大 ， 应对负面冲击的能力有限 。 一旦“收入增长－融资环境良好－业务稳步扩张”的闭环被打破 ， 融资端的快速反应 ， 会使得企业负债端压力直线攀升 。


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