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房地产|市场分歧加大 下半年房企迎“融资大考”( 二 )


“对于泰禾集团来说 ， 目前面临政策收紧和不可抗力的双重负面影响 ， 伴随债务刚性兑付压力的骤然攀升 ， 其发生违约在所难免 。 ”一位券商交易员在接受采访人员采访时说 。
【房地产|市场分歧加大 下半年房企迎“融资大考”】公开数据显示 ， 截至2019年末 ， 泰禾集团的存量有息债务为969.99亿元 ， 其中债券204.59亿元（包括境内债券和境外债券） 。 2020年7月以来 ， “17泰禾MTN001”“17泰禾MTN002”“17泰禾01”“18泰禾01”相继发生实质性违约 。 从到期情况看 ， 2020年和2021年公司债务到期压力依旧不容小觑 ， 剔除已经违约的4只债券后 ， 2020年尚有余40亿元的待偿还规模 ， 2021年有余66亿元的待偿还规模 。 此外 ， “18泰禾02”将在9月进入回售期 ， 目前余额为15亿元 。
分析人士认为 ， 作为境内规模较大 ， 主营业务专一的地产企业 ， 泰禾集团在当前形势下的风险暴露 ， 显示出地产行业依旧存在一定风险 。 各机构在保持乐观心态的同时 ， 理应留有一份警醒 。
信用下沉仍需审慎
回到信用债的投资方面 ， 谨慎起见 ， “1年期以内龙头房企债适合负债端稳定的机构关注 ， 应避免净财务杠杆过高和能级过度下沉的主体 。 ”招商证券固收分析师李豫泽说 。
东方金诚工商企业二部总经理莫琛则表示 ， 展望下半年 ， 房地产企业面临信用债、信托偿债的“双高峰” ， 预计部分信用质量较差的房企再融资风险将加速暴露 。 因此 ， 建议投资者重点关注大肆举债 ， 且土储规模和质量一般；关联方往来款大 ， 隐性债务高；豪宅、商业地产项目去化回款慢；无序并购、公司治理存在重大缺陷房企的信用风险 。
此外 ， 针对房企信用质量的甄别 ， 还需关注如下因素 。
其一是突发事件（疫情反复）可能带来的影响 。 其二是财务风险要素 ， 例如 ， 营业收入以及盈利能力、经营现金流预期、债务规模／结构／来源／利率、或有负债、2020年到期债务集中度、少数股东权益等表外债务、子强母弱型企业本部偿债能力等 。 其三是定性和定量因素 ， 包括合销金额与面积、回款率、可售货值、城市群分布、去化率、楼面地价／土地成本、销售均价／楼面地价、新开工、施工情况、财务指标等 。 其四是经营风险要素 ， 比如外部支持、行业地位、土储规模、项目布局、管理水平、地段／配套／品质、发展战略等 。


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