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洛阳|揭秘洛阳为什么房贷利率上浮40%，居全国第二，房价还连涨五年？( 二 )



尤其是洛龙新区 ， 成为整个洛阳房价的标杆和龙头 。
从2019年到现在 ， 洛阳房价至今没有回头调整 ， 还是涨幅回落 ， 但是成交依旧不错 。
只不过这两年 ， 洛阳房地产的明星从洛龙变成了伊滨新区 ， 一个距离洛龙市政府直线十公里距离外的新区 ， 在2019年下半年房价像疯了一样 。
根据安居客数据 ， 2019年7月份伊滨区房价均价7860元/㎡ ， 8月份8533元/㎡ ， 9月份9150元/㎡ ， 10月份9530元/㎡ 。 近三个月 ， 伊滨区的房价从七千多到八千多 ， 再到九千多 ， 涨幅达到1670元 。再说供求 。
洛阳|揭秘洛阳为什么房贷利率上浮40%，居全国第二，房价还连涨五年？
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这是专业机构提供的洛阳从19年1月到20年6月洛阳项目开盘去化率的统计 ， 可以看到2020年比2019年有所下降 ， 但是依旧可以达到75%-85% 。
我不能说其中没有水分 ， 但是根据多年的从业经验 ， 即使去掉水分 ， 整体的去化率应该也是不错的 。
再看 ， 整个洛阳的去化周期 。
洛阳|揭秘洛阳为什么房贷利率上浮40%，居全国第二，房价还连涨五年？
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从2019年1月到2020年6月 ， 去化周期始终在5个月到8个月之间波动 ， 市场存量始终在120万方到160万方波动 ， 但看数据 ， 这是非常健康的 。
那么洛阳市有什么隐忧吗？当然也有 ， 就是土地供应量 。
洛阳|揭秘洛阳为什么房贷利率上浮40%，居全国第二，房价还连涨五年？
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我们再看上图 ， 从2012年到2015年 ， 洛阳房地产供应量始终是大于消化量的 。 在2016年出现了逆转 ， 从2016年到2018年 ， 供应量猛缩 ， 但是消化量大增 。
但是这种情况在2019年又出现了再次逆转 ， 供应量开始增大 ， 而消化量不足 ， 只是二者差距不大 ， 接近平衡 。
房子的供求 ， 从根本上就是土地的供求 。
洛阳|揭秘洛阳为什么房贷利率上浮40%，居全国第二，房价还连涨五年？
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这是洛阳2015年到2019年土地供求图 ， 可以看出2015年到2018年洛阳土地供应始终不大 ， 在700亩到1300亩之间徘徊 ， 但是2019年洛阳一口气供应了3000亩 ， 差不多是前4年的总和 。
这是洛阳未来几年楼市比较大的隐忧 ， 但也就是隐忧 。
说实话 ， 上面都是在摆数据 ， 说事实 ， 没有说什么结论 。
那么 ， 现在洛阳楼市究竟能买不能买呢？
在去洛阳之前 ， 我曾很坚定的认为 ， 洛阳作为一个典型的三线城市 ， 房价是没有支撑的 ， 涨价很可能就是几个地王或者棚改虚火给闹的 。
然而 ， 当你真的到了这个市场 ， 会发现这个市场绝对不是一两句话能说清楚的 。
1、从2015年到2020年的房价 ， 郑州房价上涨了大概40%到60% ， 但是洛阳主城区平均涨幅在80%到120% 。
2、郑州房价真正的房价上涨周期从2016年初到2017年年中 ， 差不多一年半 。 洛阳房价上涨周期从2016年下半年直到现在 ， 已经四年多了 。
3、郑州地王从2016年非常疯狂 ， 2017年基本熄火 ， 2018到2020年 ， 已经没啥能够引发市场兴奋的地王了 。 然而洛阳从2017年开始 ， 每年都能有二块到三块 ， 能够引发市场热度的地王 。
4、洛阳楼市房贷利率非常之高 ， 首套在30% ， 二套已经达到了惊人的40% ， 但是依旧挡不住市场的火爆 ， 这个城市房价啪啪连涨已经快五年了 。
洛阳|揭秘洛阳为什么房贷利率上浮40%，居全国第二，房价还连涨五年？
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5、洛阳之旁最大的城市郑州楼市在2018年已经歇了 ， 甚至2019年 ， 2020年已经远近郊区已经出现了部分回调 ， 但是洛阳不为所动 ， 依旧火热 。
6、这五年来 ， 不管是全国市场冷暖转换 ， 还是政策松紧转换 ， 都没有影响到洛阳楼市上涨势头 ， 所不同的是暴涨还是缓涨 。


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