许世坛|许世坛划线：世茂未来四年核心利润保持20%增幅( 二 )
对于受疫情影响较为严重的酒店板块，世茂方面坦言，位于上海的四座五星级酒店境外造成的影响远超预期，故上半年酒店业绩同比下降55%，同时希望全年降幅收窄至25%。
回到土储方面，截至上半年，世茂集团的土地储备约为8393万平方米（权益前），同比增长31%，土储货值接近1.45万亿，区域布局上，大湾区占比82.1%，长三角24.3%，华北福建及其他热点城市占比为17.6%，
于2020年上半年，世茂集团新增土地84宗，新增土地储备1232万平方米（权益前），新增货值2408亿，单方土地成本为5252元/平方米。
据世茂管理层介绍，世茂集团全年土地投资额度在1200亿，相当于全年现金回款的50%以内，也相当于全年销售的40%以内，全年的新增货值目标是5000亿，而上半年已完成大部分投资，占比在50%左右。
对接下来的土地市场，许世坛的判断是，现在不太着急去做更大的土地投入，要稳一点，看的清楚一点。因为最近这两三个月的地反而更贵了，国家密集约谈开发商，也出了内部指引，可能在金融端对市场要做一些收紧。
“我觉得现在地这么贵就没有必要了，可能还是要等市场冷静冷静，是不是政策出来也会带来一些机会，我们可以利用这个机会再去做新的投资。”许世坛称。
至于下半年推盘节奏，许世坛表示，主要供货在第四季度，供货量比较大，且供货的城市结构比较健康。据了解，世茂整体供货在2200亿，主要集中在下半年。
净负债率控制60%以下
对比房企，世茂的负债水平不算高，截至2020上半年，世茂集团的净负债率为57.8%，较去年底下降1.9个百分点，综合融资成本5.5%。
在前述许世坛对世茂的各项指标划线中，针对负债方面，他提出，未来五年净负债率目标仍控制在60%以下，同时争取每年有序下降利息成本。
报告显示，世茂集团上半年回款893.4亿元，回款额增长95%，帐面现金699.21亿元，较19年底上升17.3%，短期借款占总借款比例27.7%，期限结构健康，现金短债比为1.8，长短债比例为7.2:2.8。
年内，世茂集团曾两次配股融资，其于今年1月以29.58港元/股配售1.58亿股现有股份，募资46.38亿港元。3个月后，其再以29.73港元/股价格配售7820.4万股现有股份，筹资23.11亿港元，合计筹资净额69.49亿港元。
许世坛称，配股融资里，有大机构领头，折价比较小，发挥了港股股权优势，防御了市场的系统性风险。而在债权融资方面，境内外的公司债及美元债的利率较低，还有520亿未动用的银行及金融机构融资。
中报显示，上半年负债微降主要由于腾讯与红杉资本计入负债，同时，下半年随着世茂服务上市后将转为股本金，在降负债上进一步起到积极作用。
熟悉世茂的投资者向观点地产新媒体表示，关于何时能将负债评级调升到投资级别，世茂称，财务指标已经符合比较好的预期，今年7月发行的十年期美元债利率为7.6%，所以期待评级会越来越好。
至于近期讨论比较多的“地产企业金融端的三条红线管控”，以及住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，在世茂看来，此举主要是为了控制房地产负债。
“随后世茂集团进行内部自查，控杠杆就是降负债，保收益就是利润，增回款是现金的管理，对于这三项指标，公司长期保持一个比较合理的水平。”有投资人士如是转述。
以下为世茂集团2020中期业绩发布会现场问答整理实录：
现场提问：下半年，您对于市场行业的看法是？世茂将如何保持增长？
许世坛：整体市场受到疫情的影响比较大，3月份已经积极复工复产，90%以上的项目都已经复工，4、5月份销售比较正常，6月份已经超过去年同期水平。我们在调整对今年全年市场的看法，本来说今年会下降10%-15%，但从最新数据看，预计可能也就是正负两三个点，还会在15、16万亿左右，甚至有可能超过去年一点点，整体来说市场还是不错，可能错失了一两个月的市场空间。
至于怎么达成三千亿目标，7月份完成了接近290亿销售，我相信这个月会做到接近300亿的水平，实际上已经比去年增长了50%，累计增速会提升到20%，这是比较好的，而且主要的供货还是在四季度。下半年的供货量比较大，供货量和供货城市结构是比较健康的。
邵亮：整体供货2200亿，以下半年为主，供货城市在一二线和强三线城市，整体销售逐步提高，9、10月都会超过之前的历史水平，所以全年达成目标还是很有机会。供货的节奏也比以往有新的优势，主要在于以往可能以11、12月供货为主。但今年因疫情影响，加快了供货节奏，9、10、11月份都在提前做供货准备，所以在业绩达成上和供货提升上形成了更好的水平。
现场提问：有没有上调目标的打算？上半年投资买地占比在50%，会不会继续加码？
许世坛：销售目标确实很有信心可以超额完成，因为有4000亿的可售资源在下半年，只要完成47%就可以达标。但暂时也不太合适去提高目标，因为经济环境还有不决定性，疫情反弹、中美博弈等，所以总体上很有信心完成年度目标，甚至超额完成，但调高还不至于。
关于土地，虽然我们写的是上半年完成50%左右，实际上是不止的，因为有很多土地项目谈判是6月完成，但交易在7月，现在已经完成60%、70%了，现在不太着急去做更大的土地投入，要稳一点，看的清楚一点。因为最近这两三个月的地反而更贵了，国家密集约谈开发商，也出了内部指引，可能在金融端对市场要做一些收紧。我觉得现在地这么贵就没有必要了，所以可能还是要等市场冷静冷静，是不是政策出来也会带来一些机会，我们可以利用这个机会再去做新的投资。
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