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华润|观点直击 | 租金收入15%增速 华润置地另冀分拆物业成新增长点(实录)( 二 )


不过无法避免的是 ， 华润置地在开发业务上毛利率进一步下探 。 2020年上半年 ， 综合毛利率为33.5% ， 较2019年末的37.9%减少4.4个百分点 ， 背后主因是开发物业毛利率下降导致 。
李欣坦言 ， 行业发展到今天 ， 地价不断提高 ， 房地比一直下降 ， 行业毛利率下降的趋势是一个定势 ， 这是一个比较显性的判断 。 他在回应投资者质疑布局过于分散时亦坦承 ， 华润存在城市布局过散 ， 深耕不够的问题 ， 单项目产出并不高 ， 高能级的单项目不多 。
华润置地给出的解法是 ， 投资布局向一、二线高能级城市倾斜 ， 并在城市管理结构上 ， 做一些必要的改革和调整 。 具体而言 ， 就是聚焦在三大城市圈、九大城市 ， 根据城市未来发展潜力 ， 合并一些城市公司 。
分拆的物业
业绩之外 ， 外界的关注重点全部集中在物业管理业务独立上市上 。
在公布中期业绩后几分钟内 ， 华润置地公告表示公司正考虑可能分拆集团的物业管理服务及商业运营服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市 。
据中报显示 ， 在今年6月30日 ， 华润置地便启动了物业管理分拆上市工作 ， 于8月21日接获港交所的批准 ， 可根据港交所证券上市规则应用指引第15项进行可能分拆 。
物业管理上市是当下的风口 ， 不少房企都乘着这股东风冲向港交所 。 就在8月26日 ， 同样在港交所上市的禹洲集团亦公布 ， 正考虑可能分拆集团的物业管理服务业务及商业营运服务业务于港交所独立上市 。
不管是投资者还是媒体 ， 都在关心华润置地物业管理业务分拆的状况 。 只是由于刚刚递表 ， 一切都言之尚早 ， 管理层仅能用关于上市的时间和具体的方案暂时没有特别明确的定案 ， 请关注后续进展来回答 。
不过 ， 李欣强调 ， 物业管理公司分拆上市对于华润置地而言 ， 肯定不是因为现在是物业管理行业的风口 ， 才赶去上市 。 华润置地考虑业务结构战略层面的问题 ， 在三年前已经开始了 。 “递交申请表同时获批的节点 ， 应该是基于战略引领下水到渠成的考虑 。 ”
他表示 ， 华润做物业管理历史是很悠久的 ， 用时间跨度来看物管行业 ， 是伴随中国城市建设还有中国房地产市场成熟化发展 ， 是慢慢成长起来的企业 。
“物业管理市场容量很大 ， 除了正常的开发业务、销售物业、购物中心、酒店、写字楼这些物理空间的管理之外 ， 还有城市的空间管理 。 ”李欣指出 ， 物业市场前景也是无限广阔 。 在消费升级的背景下 ， 基础服务上提供增值服务的空间也很大 。
对于为何将物业和商管放到一起 ， 李欣指出 ， 是基于华润置地双轮驱动的业务特点之下 ， 如何释放1109（华润置地股票代码）的价值 ， 如何能够强化1109资产负债表 ， 如何提升1109合并市值规模的几个核心目标来做的安排 。
华润置地对于物业管理公司也寄予了厚望 ， 希望依托华润置地现有的业务基础 ， 要做强做大轻资产管理平台 。 一方面可以提升重资产价值创造 ， 另外一方面也希望能够推动这块业务能够构建自己的盈利能力 ， 然后再经过几年培育和发展 ， 能够成为华润置地新的利润的增长点 。
而目前 ， 华润置地截至2020年6月30日物业管理面积规模达1.12亿平米 ， 较2019年底增长5.4% 。 其中 ， 住宅物业管理面积0.98亿平米 ， 商业物业管理面0.14亿平米 。
2020年上半年 ， 物业管理收入27.2亿元 ， 同比增长9.1% ， 其中 ， 住宅物业管理收入达16.8亿元 ， 同比增长9.3% ， 商业物业管理收入高达10.4亿元 ， 同比增长8.9% 。
以下是华润置地有限公司2020年中期业绩会问答实录：
现场提问：公司上半年的权益的土地开支 ， 比去年同期减少 ， 原因是什么？下半年会否加大土地方面的投入 ， 全年拿地预算是多少？
管理层：公司今年上半年的合约总地价是589亿 ， 权益地价投入388亿 ， 在权益的土地开支策略 ， 第一个是根据战略布局 ， 第二个根据投资回报 ， 今年上半年并没有特意的是说要比去年多或者说年少在今年的一季度 ， 出现一个短暂的窗口期 ， 公司拿地的金额是权益金额是在整个所有开发商当中应该是排名第二；到了二季度以后市场急速升温 ， 土地很贵 ， 毛利率和净利率都非常低 ， 在这种情况下还可以保持理性、保持定力 ， 然后严守这种投资纪律和回报体现 ， 因此二季度我们没有盲目追高在所有开发商中权益的拿地金额是排名第九 ， 整体的销售额达70% ， 并没有明显的落后 。


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