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中国|非典型房企半年报观察 | 旧改零进账 时代中国主动降速后的新困局

年初主动下调业绩目标的时代中国控股有限公司（以下简称“时代中国”） ， 近期交上了“主动降速”后的第一份“期中考成绩单” 。 业绩报显示 ， 尽管该公司在2020年上半年的净利及核心净利等指标均较去年同期实现了一定增长 ， 但营收及净利的双下滑 ， 也成为摆在这家闽系房企面前不争的事实 。 同时 ， 因疫情冲击导致城市更新项目结转节点延后 ， 此前为时代中国带来不菲收入的城市更新业务 ， 在2020年上半年的创收表现“逊色” ， 期内收入更是“零进账” 。 在业内人士看来 ， 该公司能否通过下半年转化的城市更新项目翻盘 ， 目前给出答案还为时尚早 。
中国|非典型房企半年报观察 | 旧改零进账 时代中国主动降速后的新困局
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主动降速后
营收净利双下滑
在2019年业绩会上 ， 时代中国管理层曾公开表态称 ， 将2020年销售目标设定为823亿元 ， 仅比2019年的销售业绩增长5.03% ， 远低于去年29.3%的增速 。 在业内看来 ， 时代中国此番降速意在“求稳” ， 但是从2020年中期业绩报来看 ， 这一愿景似乎并没有得到充分实现 。
中报数据显示 ， 2020年上半年 ， 时代中国实现合同销售额325.66亿元 ， 同比增长4.3% 。 按823亿元的年度销售目标进行测算 ， 该公司上半年累计实现的合同销售金额 ， 仅为年度销售目标的39.57% ， 未达标行业惯用的上、下半年业绩“四六开” 。 期内 ， 实现净利润18.11亿元 ， 同比增长6.5%；净利润率为12.1% ， 同比上升1.4个百分点；核心净利润18.30亿元 ， 同比增长1.3%；核心净利润率12.3% ， 同比上升1个百分点 。
尽管净利及核心净利等相关指标均现一定增长 ， 但营业额和毛利率的下滑幅度则更明显 。 据中报数据 ， 2020年上半年 ， 时代中国毛利为40.22亿元 ， 同比减少22.5%；毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%；期内营业额149.25亿元 ， 同比降6.4% 。
就毛利率下降 ， 时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄在2020年中期业绩说明会上坦言 ， 上半年时代中国没有实现城市更新项目的转化 ， 未获相应收入 ， 未产生毛利；同时 ， 公司上半年销售结转项目大多位于毛利率较低区域 ， 毛利率较高产品收入确认比例也较上年同期有所下降 。 另外 ， 受疫情影响 ， 个别项目给出折扣 ， 销售结转对于毛利率下降有影响 。
据中报披露 ， 截至2020年6月末 ， 时代中国城市更新项目总数超过150个 ， 但上半年并未实现城市更新项目的结转入账 。
“对比2019年年报 ， 2020年上半年 ， 时代中国增加了30个城市更新项目 ， 数量不可谓不多 。 城市更新业务运营周期较长 ， 受疫情等短期不可控因素冲击 ， 上半年该业务未结转收入也属正常 ， 因而不可就此解读为其城市更新业务的收缩 。 ”同策研究院分析师丁垚如是分析 。
重仓大湾区与旧改
上半年拿地不及预期
充沛的大湾区土地储备 ， 一直被外界视作时代中国得以快速发展的重要筹码 。 中报数据显示 ， 截至2020年6月30日 ， 时代中国土地储备覆盖国内16个城市 ， 总土地储备约为2180万平方米 ， 主要布局在国内一二线城市及大湾区 ， 位于大湾区的土储占比近90%（含清远地区） 。
综合看时代中国的城市布局 ， 大湾区尤其是广东省仍然是“大本营” 。
从获地途径来看 ， 时代中国近年来从多个渠道积极拓展土地储备 ， 包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购 。 在2020年上半年 ， 该企业的拿地策略依然遵循上述原则 。 据中报披露 ， 2020年上半年 ， 时代中国相继在佛山、长沙和东莞购入7幅地块 ， 拿地金额为42.64亿元 。
但从拿地金额看 ， 时代中国上半年拿地情况似乎不及预期 。 在年初举行的2019年度业绩发布会上 ， 公司管理层曾表示 ， 2020年全年将拿出250亿-300亿元购置土地 。 而从上半年土地投资情况来看 ， 拿地情况不到全年拿地计划额度的20% ， 比去年同期更是减少了77.3% 。


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