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地产深度报道|| 龙湖的极限和未来长相，直击业绩会

电话接进下一位投资者……
“我没什么想问的了 ， 龙湖已经很全面很均衡很好 ， 具备步伐稳健的冠军相 ， 但我想知道龙湖的极限在哪里？明天的龙湖会长成什么样？”
这一幕发生在8月26日在线举行的龙湖中期业绩会的现场 。
和过往无异 ， “三好生”龙湖交出的半年成绩单依然一副“别人家孩子”的模样 ， 甚至在融资收紧的情况下 ， 始终用严格的财务策略保持着长期优于行业负债表现的龙湖显示出了更大的底气 。
3月年报时 ， 董事长吴亚军说多年自律与克制终沉淀出资本端的护城河 ， 而今面对“三条红线”资管新规均未踩线 ， 她感慨“这是坚持财务自律的回馈” ， 龙湖的能力圈已经打造出来了 。
一名投资者连用多个程度副词表达对龙湖业绩的满意 ， 也提出了很多人心里对于龙湖未来的预期与好奇 。
地产深度报道|| 龙湖的极限和未来长相，直击业绩会
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年度利润增长20%
中报显示 ， 龙湖集团营业额同比增长32.6%至511.4亿元 ， 股东应占溢利为63.4亿元 ， 而剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利同比增长12.1%至52.7亿元 。
报告期内 ， 龙湖的毛利为157.5亿元 ， 毛利率为30.8% ， 核心税后利润率为14.6% ， 核心权益后利润率为10.3% 。 对于这一高盈利能力表现 ， CEO邵明晓表示 ， 龙湖希望“今年实现盈利增长20% ， 未来追求利润两位数的增长” 。
销售方面 ， 上半年龙湖实现地产开发合同销售1111亿元 ， 同比增长5.2% 。 具体来看 ， 长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为37%、24.9%、22.4%、12%及3.7% 。
其中 ， 销售排名前5的城市分别为重庆、苏州、成都、杭州和宁波 。
2018年 ， 龙湖提出C1到C4 ， 对应住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务 。
截至今年6月底 ， 龙湖集团拥有已开业商场建筑面积387万平方米 ， 整体出租率为94.7% 。 邵明晓补充道：“目前龙湖在手的项目到年底应该有接近100个 ， 今年下半年会新开8个商场 ， 明年计划开业10个 ， 增长潜力大 。 ”
租赁住房方面 ， 报告期内 ， 冠寓已开业7.9万间 。 这个规模在邵明晓看来属于行业靠前的位置 ， “今年冠寓会开到10万间 ， 超过20亿元的收入 。 ”
据邵明晓透露 ， 冠寓今年开始能够实现盈利 ， “虽然这是一个微利状态 ， 但是一个好的开端” 。
规模显然不是龙湖的唯一诉求 ， “未来会根据整个机会的把握 ， 把重资产和轻资产的比例做一些优化 ， 未来重资产的部分 ， 结合TOD地铁上盖物业 ， 我们除了做天街 ， 可能也会做一些租赁住房 ， 这部分的比例会慢慢加上来 。 目前 ， 重资产项目毛利率在65%左右 ， 中资产毛利率在32%至35% 。 现在开业6个月的项目出租率已经达到88.6% ， 整体进展还是非常良性的 ， 尽管有疫情影响 ， 但恢复得较快” 。
对于四大主航道业务的未来发展 ， 邵明晓表示 ， 预计地产开发会保持每年双位数的增长 ， 商业、租赁住房和智慧服务将保持每年30%的增长 。
2600亿年度目标不变
土储方面 ， 据邵明晓介绍 ， 得益于公司相对稳定的财务盘面和现金流 ， 上半年保持了平稳投资结构 。 前6个月斩获53宗土地 ， 楼面地价6424元 ， 其中40块来自招拍挂 ， 13块来自收并购 ， 全部分布在一二线及环都市圈卫星城 。 2020年中期 ， 集团总土储7354万平方米 ， 权益土储接近5128万平方米 ， 其中 ， 一二线城市占比81% ， 卫星城占比9% ， 强三线城市占比不到10% 。 预计土储能够维持公司三到四年的发展 ， 因此“并不会为了追规模或者是其他的原因 ， 在短期内高点拿地” 。
“龙湖会按照自己的节奏来 ， 在预定的城市里获取成本合理的土地 。 ”邵明晓重申龙湖的拿地规则是要控制整体全年负债率在50%-60%之间 ， 此外要保持土地相对合理的价格 。 他预判四季度将是拿地的机会 ， 因为可能会有优质地块推出 。


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