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地产深度报道|| 龙湖的极限和未来长相，直击业绩会( 二 )


邵明晓表示 ， 2020年全年 ， 龙湖可售资源为4100亿元 ， 其中96%可售资源聚焦在一二线和环都市圈的卫星城市 。 从区域看环渤海、长三角、西部依然占较大比例 ， 因此“对完成今年2600亿元的目标还是有信心的 ， 不会改变目标” 。
低成本融资技巧
【地产深度报道|| 龙湖的极限和未来长相，直击业绩会】财务稳健是龙湖最为鲜明的标签 。 上半年 ， 龙湖净负债率继续下降至51.4% ， 在手现金784亿元 ， 现金短债比为4.55 。 这一财务结构也让其在融资端始终处于优势 ， 上半年 ， 龙湖平均借贷成本为4.5% ， 平均贷款年限6.45年 。
CFO赵轶坦言 ， “公司融资成本连续四年在4.5%左右 ， 在行业里面是非常低的 。 ”被问及龙湖低成本融资的秘笈 ， 他大方分享道 ， “龙湖在融资上没什么技巧 ， 主要就是方法和渠道的选择：国内就公司债和开发贷两条线 ， 这是主流的融资模式 ， 稳定健康 ， 不会像非标、信托这类会因调控而变动 ， 国外则是美元债+银团贷款 。 ”赵轶说 ， 这四个渠道能够非常充裕地给龙湖提供融资弹药 。
他进一步补充道：“公司管理层有共识 ， 永远不把公司逼到为了还钱去融资的这样一个状态 ， 永远拥有主动权和自主选择权利非常重要的 。 ”
在赵轶看来 ， “三四五”新政是过去1-2年行业政策的缩影 ， 对龙湖影响不大 。
吴亚军坦言 ， “三条红线”资管新规中 ， 龙湖没有踩线一条 ， 是龙湖多年坚持财务自律的回馈 ， 但“我们并不因此而沾沾自喜 ， 下一步还要进一步坚持自律 ， 总体做好稳健发展的准备” 。
物业分拆上市依然是绕不开的话题 ， 邵明晓认为 ， 因中国消费人口基数大、社区toC业务机会多 ， 目前物业板块整体PE估值比较高 ， 所以地产同行都积极分拆物业上市 。 虽然龙湖于物业服务上具备多重优势 ， 但现在公司把它作为从C1到C4的一个整体业务来考虑 ， 因此目前还没有分拆上市的计划 。
邵明晓给出的数据是 ， 龙湖智慧服务的实际管理面积达到1.32亿平方米 ， 收入增幅保持每年30% ， 毛利率超过20% 。 “这个业务相对轻 ， 但又拥有大量的用户群 ， 并且增长可期 ， 我们相信未来会形成一些大头部” 。


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