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大浪淘沙|大浪淘沙，始见真金，优秀房企的时代终于来了

从去年“23号文”到今年的“资管新规”、“三道红线” ， 再到最近盛传的“345新规” ， 房企依靠债权融资杠杆“撑杆跳”获得快速发展的时代正在成为过去 。
对于那些正飞在半空的房企来说 ， 撑得越高 ， 摔得越重 。 但对于优质的房企来说 ， 这却意味着另一个好消息——房企股权融资的时代终于来了 。
目前来看 ， 所有政策都指向杜绝风险 ， 瞄准的都是有息负债 ， 在债权融资收缩的大环境下 ， 股权融资正在成为房企未来融资输血的主要通道 。 而且 ， 股权融资不仅能增加企业现金流 ， 还能同步降低企业负债率指标 ， 达到“一箭双雕”的效果 。
比如企业可以通过上市或增发募集资金 ， 增加公司权益 ， 进而实现增加账面现金+降低负债率双重效果 ， 实现“345新规”中扣除预售账款的负债率、净负债率、现金短债比三个指标的同时下降 ， 从而提高企业债务融资额的监管上限 ， 获得更多的现金 。
不过 ， 想进行大规模股权融资 ， 有个最基本的门槛——上市公司 。
中国目前有2万多家房企 ， 但上市房企只有200多家 ， “345新规”一出 ， 必然上演“千军万马过独木桥”的戏码 。
不论是审批还是发行 ， 未来申请上市的难度都将明显增加 。
最幸运的 ， 就是那些赶在“345新规”出台前申请上市的公司 。 笔者整理发现 ， 目前已在香港联交所交表排队的公司有6家 ， 而这里面有一家比较“异类”的公司 ， 引起了笔者的注意——实地地产集团 。
从公司提交的招股书中 ， 笔者发现了一些有意思的数据 ， 整理如下：
一、真赚钱——销售单价VS单方土地成本
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实地地产的土储高达1017万平方米 ， 大多数位于广州、三亚、深圳、天津、青岛、武汉、重庆、无锡等热点城市 ， 单价达到13000元/平方米 ， 土地成本却非常低 ， 不到1800元/平方米 ， 远低于其他正在排队的公司 。 庞大的土储加上丰厚的利润 ， 粤系房企的盈利能力果然不容小觑 。
二、真安全——偿债能力+债务结构+融资成本+利息覆盖+现金流健康
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值得一提的是 ， 实地地产是唯一一家上市报告期内经营性净现金流连续三年为正的公司 。
招股书显示 ， 实地地产的现金短债比是1.58 ， 即使公司直接用账面现金把一年内到期的借款全部清还 ， 还能剩下一半用于发展 ， 在对比的这几家公司中 ， 优秀的现金短债比排名第二 。 而且短期债务占比28% ， 信托融资占比25% ， 远低于所有正在排队的公司 ， 未来还有相当大的融资空间 。
整体来说 ， 实地地产的现金流也比较健康 。
一般来说 ， 当一家房企正在进行快速的扩张的时候 ， 难免就会像吸金兽一样消耗现金流 ， 大量使用相对容易获取的短期融资和非标信托融资 ， 从而导致现金短债比降低、短期债务比增加、信托融资占比增加 ， 进而导致融资成本的增加 。 可以看到 。 除实地地产 ， 其他排队公司都是如此 。
在财务报表中 ， 少数股东权益有一个特别重要的作用就是降负债率 ， 通过“引战” ， 即引入股权投资来增加公司权益 ， 做大负债率分母进而降低负债率 。
从实地地产的少数股东权益占比的数据来看 ， 少数股东损益占比与少数股东权益占比接近 ， 几乎可以排除通过“假引战”隐藏债务的可能性 ， 也说明公司在引入战略投资者方面还存在非常大的融资空间 。
三、真高效——高速增长毛利率+新纪录上市速度
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实地地产2019年上半年营收实现47%的增长 ， 毛利实现高达81%的增长 ， 截至2019年12月31日实地地产的合约负债205亿 ， 按照行业平均回款率80%来计算 ， 公司去年年底就已经实现了256亿的营业收入的业绩 ， 如果保持2019年的毛利率水平 ， 就已经锁定80亿的毛利 ， 增长相当快速！


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